недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блоги

Как зарабатывают на недвижимости? Часть 2

5 320 1 Блог специалиста 30
Как зарабатывают на недвижимости? Часть 2

Депозит vs торги


Предлагаю продолжить разговор об инвестициях в недвижимость. Насколько я могу судить, существует два мнения на эту тему: многие люди, периодически черпающие информацию о рынке недвижимости из СМИ и разговоров с друзьями, убеждены, что времена выгодных капиталовложений в квартиры ушли навсегда. Мне приходилось даже слышать мнение, что от тех, кто привлекает такие инвестиции, следует держаться подальше. По их мнению, самым безопасным и эффективным направлением для вложения средств в размере средней стоимости небольшой московской квартиры является банковский депозит. 


Другие, напротив, полагают, что тут и говорить особо не о чем: они считают, что недвижимость в нашей стране – единственный способ сохранить и, если повезет, приумножить свои сбережения. Но если попросить того, кто так думает, перечислить шаги к достижению успеха, все рассуждения сведутся к тому, что надо купить хорошую квартиру и хорошо сдать ее. 


Конечно же, на практике все намного сложнее. Оставим в стороне тему наблюдаемого в этом году неуклонного снижения большинством ведущих банков процентных ставок по вкладам и депозитам, будем говорить о недвижимости. В прошлом разговоре мы упомянули одну из категорий ликвидных объектов, реализуемых с большим дисконтом, который и позволяет совершить выгодную инвестицию. Это – квартиры, требующие срочного выкупа. Однако есть и другие виды недвижимости, которые могут быть предметом удачных вложений. Сегодня мы поговорим про возможности, которые открывает инвестору покупка квартиры, выставленной на торги. 


Что это за объекты и откуда они берутся? На торги и аукционы обычно попадает имущество, владельцы которого (неважно, юридические лица или физические), объявили себя банкротами. Процедура банкротства длиться около года, и при отсутствии других путей для выхода из положения кредитор подает в суд исковое заявление. Суд принимает решение о принудительной реализации имущества должника и назначает финансового управляющего, который описывает это имущество и, в соответствии с законом о банкротстве, оно после этого может быть продано в интересах кредиторов посредством торгов. 


Похожим образом реализуется и недвижимость, находящаяся в залоге. Если ипотечный заемщик по каким-то причинам не в состоянии продолжать выплаты по кредиту, то кредитор-залогодержатель обращается за судебным решением о реализации заложенной квартиры. Она реализуется по схеме, схожей с продажей имущества банкрота, при этом не имеет значения, приобретал ли заемщик новостройку или квартиру на вторичном рынке. Начальная цена торгов (если кредитор и заемщик не договорились), определяется решением суда на основании экспертизы, сделанной компанией-оценщиком. Вырученные средства идут на покрытие долга и оплату судебных издержек. 


Не ранее, чем за 30 и не позднее, чем за 10 дней в СМИ, размещается информация о предстоящих торгах. Помимо даты проведения, указывается начальная цена и краткая характеристика объекта.


Желающие принять в них участие вносят небольшой задаток. Изначально объекту стараются назначить рыночную цену, но в итоге выигрывает тот участник, который предложит наибольшую стоимость (п. 3 ст. 350 ГК). Кстати, победитель торгов может не подписать так называемый договор о результатах мероприятия с их организаторами и отказаться от покупки, потеряв при этом задаток.

Торги проводятся уполномоченными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимостью, на специальных площадках в интернете. Многие из них открытые, и испытать себя в качестве покупателя могут все желающие – организация, индивидуальный предприниматель или физическое лицо. 


Следует ли из этого, что успешно инвестировать в объект, выставленный на торги, может попробовать любой, у кого есть несколько миллионов «свободных» рублей? Я так не думаю. Продажа недвижимости с торгов имеет существенное отличие от обычной – предполагаемый покупатель имеет возможность ознакомиться с документами на квартиру, с судебными решениями, с районом и окрестностями – но посмотреть квартиру он не может. Это, на мой взгляд, существенно повышает риск для частного инвестора, действующего самостоятельно – ему может просто не хватить опыта для оперативной оценки ситуации и денег для приведения квартиры в товарный вид. Опытный риэлтор, хорошо знающий район, в котором предлагается объект и имеющий опыт продаж аналогичных квартир в домах такого же типа, имеет гораздо больше шансов совершить инвестиционный цикл с выгодой для клиента и для себя. 


Торги могут быть признаны несостоявшимися, если заявки подадут недостаточное количество участников или стороны не устроит цена. В этом случае проводятся вторичные торги, первичная цена снижается. Если и вторичные торги не позволили найти покупателя, то такой объект предлагается кредитору со скидкой 25% от начальной цены на первичных торгах. Если кредитор принимает предложение, то оформляет право собственности на данное имущество. Это происходит на основании договора о погашении обязательств и может занять до шести месяцев. После этого продавцом на рынке будет выступать кредитное учреждение. 


Говоря об инвестициях в объекты, продающиеся с торгов, я имею в виду как раз ситуацию, когда первичные торги не состоялись или не дали результата. Инвестиционный цикл в данном случае примерно вдвое длиннее, чем при срочном выкупе, следовательно, для получения такого же дохода цена объекта должна быть минимальной. Но очень важно уметь чувствовать баланс между большим дисконтом и большими проблемами, поскольку именно в подобных квартирах, даже после перехода права собственности к покупателю, могут долгое время быть прописаны и даже проживать их прежние жильцы. Судебные разбирательства, связанные с их выселением, могут отнять много времени и свести на нет весь предполагаемый выигрыш инвестора, несмотря на хорошую скидку при продаже. 


В нашей компании есть опыт подобной работы, мы отслеживаем объекты, выставляемые на торги, следим за динамикой цены, проводим, как и при обычной сделке, их юридическую проверку. Случается, что там проживают дети, которых некуда выписать, или обнаруживаются другие юридические препятствия для быстрого проведения инвестиционного цикла. 


Очень важно спрогнозировать поведение прежнего собственника. Вдруг он, продолжая какое-то время проживать в проданной квартире, вздумает осознанно причинить ей вред или станет тянуть время, пытаясь оспорить в суде результаты торгов или даже условия кредитного договора! Надо сказать, что страховые компании стараются не связываться с подобными квартирами, что налагает на риэлтора особую ответственность и, можно сказать, является своеобразным профессиональным экзаменом. 

Олеся Бухтоярова, директор агентства страховой компании «Согласие», так оценила специфику страхования сделок с недвижимостью, приобретенной на торгах:


– В нашей среде еще не до конца сформирован алгоритм работы с такими квартирами. Риск утраты права собственности в этом сегменте сделок очень высок, выше, чем при сделках с квартирами, полученными по наследству. Поэтому главные задачи страховщика – убедиться, что торги прошли без нарушений, в квартире не зарегистрированы несовершеннолетние и все судебные процессы, оспаривающие результаты торгов, завершились в пользу кредитора. После этого мы готовы застраховать риск утраты права собственности по обычным рыночным тарифам. 


«Подводных камней» в этой работе может быть множество. Мы их знаем, поэтому предлагаем нашим клиентам комплекс услуг – сопровождение при выборе объекта на торговой площадке, подготовка необходимой документации, юридическая проверка квартиры, а после перехода права собственности – предпродажная подготовка и поиск покупателя. 


Конечно же, бывает и так, что к нам в компанию приходят люди, уже подобравшие квартиру на торгах и проделавшие часть работы самостоятельно. Мы всегда можем оказать им помощь в сопровождении сделки или в поиске покупателя. Тем не менее, я считаю, что заниматься этим самостоятельно, не имея практического риэлторского опыта и знаний рынка, все равно, что играть в лотерею, где цена билета превышает сумму выигрыша. 





Комментарии 1
ID: 1305151622 июля 2019, 14:46

Хорошая статья. Для обывателя подобные "инвестиции" действительно сродни покупке лотерейного билета.

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru