недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блоги

Купить участок: "Ах, обмануть меня не трудно! Я сам обманываться рад!"

5 943 3 Блог специалиста 62
Купить участок: "Ах, обмануть меня не трудно! Я сам обманываться рад!"

Все совпадения мест, событий и лиц случайны и являются вымыслом автора.

Итак, история. Знакомый риэлтор не смог переубедить своих друзей отказаться от покупки сомнительного земельного участка, но с трудом уговорил их воспользоваться сторонним мнением (риск-анализом) другого риэлтора.

Друзьям "первого" риэлтора сильно понравился земельный участок. Завтра готовы купить. Реклама гласила, что участок создан природой для тех, кто любит тишину, чистый воздух, лесные прогулки, ценит комфорт и собственное время, умеет считать деньги, принимать взвешенные решения. И так далее в таком духе про сказочный поселок с асфальтированными дорогами, магистральным газом и другими центральными коммуникациями, вблизи Москвы, рядом с реками и озерам...

Что же оказалось в действительности?

Участки в поселке длительное время "продаются" через несколько агентств недвижимости. Скорее всего, ни одного надела не продано, т.к. они не были сформированы.

Подъездная дорога не поставлена на кадастровый учет.

Земли общего пользования (ЗОП) - грунтовка в нерасчищенной просеке. Обязательства бесплатного доступа к индивидуальным участкам по ЗОП - нет.

Общее ограждение отсутствует.

Граничащий с участками бор не относится к лесному фонду и может быть вырублен.

С одной стороны к участкам прилегает вновь сформированная генпланом поселения промышленная зона, в которой разрешены виды деятельности от фармпроизводства до нефтехимической промышленности. К слову, санитарно-защитная зона нефтеперерабатывающего завода - всего 1 км.

С другой стороны к "тихому поселку" примыкает военная часть, создающая при работе оборудования электромагнитные поля. И не важно, что "сталкеры" спускаются в отдельные полузатопленные бункеры в/ч, и расссказывают, что она не совсем рабочая. Они же признают, что есть объекты, к которым вооруженные Стечкиными офицеры никого не пускают. В общем, как дальше будет - не известно. Может закроют часть, а может запустят на полную мощность электромагнитных катушек.

Предшествующая сделка ( с исходным землеотводом) может быть оспорена, т.к. есть сомнения, что по ней произведены расчеты. Не исключено, что текущий собственник является лишь номинальным владельцем участков.

Выбросы вредных веществ в атмосферу в этом месте составляют более 50 т в год на квадратный километр (для западных районов Московской области - в 10 раз меньше). Также установлено превышение ПДК загрязняющих веществ в ближайших водоемах.

Инвестиционный контракт на создание инфраструктуры предлагается заключить с лицом,связь которого с собственником участков поселка не просматривается.

Текущий собственник участков отказывается предоставить градостроительный план участка или подать уведомление о планируемом строительстве жилого дома.

Были и другие интересные подробности в отношении участка, чтобы в итоге не рекомендовать его к приобретению, по крайней мере до момента, когда поселок начнет функционировать не на деньги, возможно, первого покупателя.

Правильно считал кот Матроскин: прежде, чем что-то ненужное продать, девелопер должен во что-то ненужное ему лично вложиться (дорогу, забор, инженерные сети). Голая земля - не актив, а объект налогообложения.

Проведенная оценка рисков покупки участка имела и неожиданное последствие. Покупатели отказались в будущем самостоятельно подбирать себе участок, настолько сильно разошлись их начальные впечатления по понравившемуся объекту с тем, что выяснилось позже. Однако, это напрасно. Исключительно при помощи риэлтора выбрать участок также не возможно. Это все равно, что жениться по фотографии.(А как же оценить "ум, красоту, плавность движений и скупость каждого жеста" (с)?). Комбинация же личного выбора покупателя с мнением специалиста по загородной недвижимости - это то, что надо для принятия обоснованного решения.

Комментарии 3
Александр Черный17 июня 2019, 9:44

Обычно так и бывает..Покупатели "покупаются" на красивую картинку за которой прячется не такая красивая реальность...и да, часто бывает сложно отговорить ибо "а вдруг мне повезет" затмевает все логические доводы

Ответить
Александр Ковалев23 июня 2019, 18:47

Геннадий, здравствуйте!
Кадастровый учет подъездных дорог вещь крайне нераспространенная для Ярославской действительности, в том числе и для исторических населенных пунктов. Такую характеристику поселка скорее можно считать редким преимуществом при его рекламировании. Но из обывателей вряд ли кто оценит такое преимущество. Ну и конечно упоминанием об этом Вы увеличили на один бал рейтинг моей дотошности. Чему я в общем то уже и не рад.
Собственно, я не часто посещаю циан последнее время. Искал место где бы поделиться своим негодованием, о том как много необходимо проверять при выборе земельного участка, и как мало внимания обращают на это покупатели. В частности хотел иллюстрированно рассказать как приходится в ручную накладывать отсутствующие пока слои публичной кадастровой карты, например схемы ПЗЗ. Или анализировать ретроспективные снимки спутников Google Earth.
Но, как я вижу, эта колонка новостей здесь не обделена вниманием хороших специалистов!
Ну а насчет ГПЗУ, я еще не разу не встречал, чтобы этот документ продавцы специально готовили на сделку. Чаще всего о том, что такой вообще есть люди даже не подозревают. Если же он вдруг оказывается на руках, по это бывает только по причине предшествующих продаже судебных либо административных преобразований ЗУ, т.е. совершенно случайно.

Ответить
Геннадий Савинов23 июня 2019, 22:48

Здравствуйте, Александр! Спасибо за мнение.
Про кадастровый учет дорог. Конечно, надо различать. Если какое-то СНТ и т.п. 50 лет существует, никто не будет вставлять палки в колеса по поводу подъезда. Иное дело, на мой взгляд, когда поселок "свежий". Любая "недоделка" может стать роковой. Вообще-то при межевании кадастровый инженер в межевом плане должен указать, через какой участок осуществляется подъезд. Если в конкретном случае это территория в/ч, может ли возникнуть проблема? Речь не о "преимуществах", а о рисках или их отсутствии, как я себе их представляю.
Относительно "негодования". Я бы в этой части Вашей квалификации только радовался: что может быть приятнее уметь делать то, что не делают другие? А если такие умения не все и не сразу могут оценить, то это временно. Опыт-сын ошибок трудных постепенно распространяется и на "рядовых покупателей" в том числе. Те же межевые проблемы: 5 лет назад пусть и перекошенная пропагандой осведомленность покупателей о возможных проблемах здесь была куда меньшей.
Относительно ГПЗУ. Напротив, некоторые специалисты видят в этом панацею и очень часто советуют, в том числе на этом форуме, заказывать его. Наверное, пока это не преобладающая часть "технологии", но, например, "мои" продавцы в новых поселках знают, и только самые твердолобые не заказывают ГПЗУ. Кстати, правильно прочитать ГПЗУ не в состоянии не только продавцы, но и многие риэлторы (не в обиду будет сказано, да какие тут обиды, если смыслы возможно умышленно искажены, нужен опыт чтения чиновничьих ухищрений затуманить ясные вещи ). В описанном случае риэлтор, который просил предоставить ГПЗУ, был подготовлен и не рассчитывал, что ГПЗУ есть сразу, в момент обращения.

Ответить
редакцияeditorial@cian.ru