недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыЗарубежная недвижимость

Инвестировать ли в недвижимость США на краткосрок?

Вся Россия 5 447 9

Итак купить пул домов в США я так пока и не решился.


Однако для тестирования возможностей инвестиций мне предложили проинвестировать в краткосрочный проект "на флип" под 22% годовых в долларах на пол-года.


В понедельник надо принять решение, речь идёт о 170 000 долларов. Что через полгода принесёт прибыль чуть больше 18 тысяч, из них в 20 году минус нерезидентский налог.


Стоит ли покупать недвижимость в США на такой короткий срок?

Советы 9
ID: 14845188Лучший совет8 декабря 2018, 23:27

То, что вы спрашиваете, стоит ли вам инвестировать в то-то и то-то, на форуме в Интернете, однозначно свидетельствует о том, что ответ отрицательный.

Правильный алгоритм действий в вашем случае ИМХО такой:
1) Отбросить абсолютно все имеющиеся пожелания к американскому рынку, а также слухи и обещания о каких-то проектах, которые у вас имеются. Особенно о двузначной доходности в долларах США.
2) Собственно, изучить рынок. Не искать информацию, которая подтвердит ваши пожелания, а полноценно и всесторонне изучить рынок. Какие типы проектов бывают, в каких локациях, какую доходность они приносят, за счет чего, с какими расходами связаны, какие есть риски и непредвиденные расходы. Особенно про расходы и риски.
3) На основе этой общей информации выбрать конкретные локации и типы проектов. И изучить их уже предметно, во всех деталях. В частности, хотя бы несколько месяцев лично помониторить рынок - динамику цен, арендных ставок и т.п. по конкретным предложениям для конкретных типов проектов в конкретных локациях.
4) Вот после этого, понимая, что это за рынок, что на нем происходит, чего реально можно ожидать и с какими рисками это все связано, можно инвестировать. Если к тому моменту не передумаете.

Относительно вашего конкретного проекта, можно прямо сходу сказать следующее:
1) Кредит в Штатах, я полагаю, стоит процента 3 годовых. Для $170 000 это $2550 за пол года. Почему ваши потенциальные партнеры хотят подарить вам 15 с лишним тысяч долларов вместо того, чтобы взять деньги в банке или, если у них есть свои деньги, обойтись без чужих средств?
2) Если можно взять деньги под 3% и безопасно вложить под 22%, почему в Америке до сих пор есть средний класс и даже бедные?
3) Почему большинство инвесторов в Штатах вкладываются в проекты, приносящие в районе 10% годовых (это и рента, и удорожание активов вместе взятые), нестабильно (цены могут упасть раза в 1,5 на много лет подряд), если можно вложиться под 22% на пол года гарантированно? Это касается как жилой, так и коммерческой недвижимости. Средняя доходность инвестфондов, вкладывающих в американскую недвижимость (REIT), рассчитанная с 1972 года - 9,72% годовых.

Скорее всего, ответ на все эти вопросы не заключается в том, что американцы глупые, ничего не понимают в своей экономике и не имеют правильных источников, а вы понимаете и имеете.
4) Ваши знакомые - долларовые мультимиллиардеры? Если нет, это очень странно: к любому, кто может стабильно и надежно, ежегодно давать доходность в долларах хотя бы % 10 на приличный капитал, выстроится очередь из самых богатых людей мира, желающих дать деньги в управление.
5) "Времени есть до понедельника, поезд уходит, надо срочно вкладываться, нет времени ни в чем разбираться!" - Это однозначно, сразу "НЕТ".

Дмитрий Лобач

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
8 декабря 2018, 13:04

Если Вы уверены, что за пол года сделаете 11%, а по факту чистыми значительно меньше ибо нерезидентский налог конский, и по прошествии полугода гарантированно вернутся и первоначальные средства и %% - то это очень привлекательное предложение. Но что-то мне подсказывает, что это сказка :) или ваши товарищи профессионально и успешно занимаются скупкой на аукционах,

Сергей Артимуров8 декабря 2018, 13:57

Внешне выглядит так - есть два дома, по которым внесены earnest money по ценам 90 тыс. и 80 тыс. На каждый дом имеется appraisal по 160 000 долларов. Как показывает практика у этих товарищей, на флип уходит 3-9 месяцев.

Анна Облакевич9 декабря 2018, 5:51

Решать только вам. Всё зависит от схемы обналичивания при дальнейшей реализации недвижимости. Налоги в США никто не отменял. Но наши соотечественники находят таааакие лазейки в законодательстве , что иногда диву даешся. Комментарий от первого id очень точный.
В Америке инвестировать и вложить капитал вообще не проблема и даже выгода теоретически в процентах может выглядеть внушительно!!! Но вопрос с обналичкой и выводом капитала минуя конские налоги ЭТО АРХИСЛОЖНЫЙ вопрос. Под такие схемы как у Вас делают юрлицо это юрлицо берет у вас капитал (как у кого? Как у физика ? Или как у частного инвестора ПИФа?). Если вы в долевой собственности будете делать покупку как физики то в дальнейшем при продаже обязаны будете заплатить конский налог.

Сергей Артимуров10 декабря 2018, 13:53

От налогов уходить никто не собирается. Конский - 35%, чистая прибыль будет 7% в американских долларах.
Если думать об оптимизации налогов, то просто далее можно без уплаты налогов переложиться в следующий проект, потом ещё в следующий и т.д.
Более того проведя данную операцию я получу "очищенные" американские деньги, для последующих операций и статус квалифицированного инвестора.

Под данную операцию создается LLC, одним из мембером которой я становлюсь на срок финансирования покупки/продажи данных домов.

Дмитрий Лобач

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 декабря 2018, 15:20

Ну и разница 3 и 9 месяцев - разница большая. Плюс махинации с налогами в штатах - это одно из самых тяжких преступлений. Если Ваши знакомые работают на потомке и это их 10-ая или 50-тая сделка - то риск минимален. Если же только вторая - я бы 101 раз подумал.

Денис Потапкин 10 декабря 2018, 2:55

В Москве есть ПИФы которые занимаются инвестированием и приносят 25% годовых... Все просто и проще проверить.

Сергей Артимуров11 декабря 2018, 10:29

Деньги переведены, дома куплены - сделки зафайлены.

Всем спасибо за отзывы!

Александр Zzzasha -НЕ ПРО-11 декабря 2018, 11:20

Надеюсь через пол-года вы расскажете как прошло ваше предприятие....

редакцияeditorial@cian.ru