недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Застройщик - физлицо. В Росреестре отметки на землю и дом "Актуальные незасвидетельствованные".

Вся Россия 724 10

Здравствуйте!


Я рассматриваю покупку квартиры в МКД. Ситуация следующая:

Дом был введен в эксплуатацию в 2017г как офисный центр. Застройщик, согласовано разрешению на ввод в эксплуатацию - физлицо. В последствии дом был поделен на квартиры и его статус был изменен на "Здание (Многоквартирный дом, Офисный центр)" - согласно Росреестру. При этом, в справке Росреестра по дому есть отметка "Сведения о назначении здания имеют статус «Актуальные незасвидетельствованные». Право зарегистрировано на объект с назначением [Нежилое].". Подобная отметка есть и при запросе сведений по земельному участку: хотя в графе разрешенное использование указано "Для многоквартирной застройки", внизу страницы есть отметка "Сведения об использовании земель имеют статус «Актуальные незасвидетельствованные». Право зарегистрировано на объект с видом использования земель [Для индивидуальной жилой застройки].". Если запрашивать выписку непосредственно по квартирам, то там все в порядке - данные актуальные, жилое помещение, один собственник - он же застройщик. Но примечательно, что площадь лоджий включена в площадь квартиры. И сами квартиры начали продаваться лишь недавно.


В связи с вышеуказанным возникают вопросы:

1. какие в данной ситуации возможны проблемы при покупке квартиры?

2. стоит ли настаивать на обновлении данных в Росреестре по дому и участку?

3. происходит ли в данной ситуации при покупке квартиры автоматическое приобретение права общей долевой собственности за земельный участок, принадлежащий, скорее всего, продавцу-застройщику?

4. если после приемки квартиры я обнаружу недостатки, могу ли я предъявлять претензии к продавцу (он же застройщик-физлицо, и квартиры, вероятно, будет продавать как ИП).

5. на что еще стоит обратить внимание?


Заранее благодарю за ответы!

Советы 10
не риэлторЛучший совет5 августа 2020, 9:45

в москве есть такая прекрасная история - люди купили "квартиры" в гаражном комплексе (!!!), который отдельными остапами бендерами был переделан под жилой дом. переделан, но не переоформлен. и люди покупали по сути жилье, но по документам гараж. и жили, не дуя в одно место. до тех пор, пока прямо на расстоянии 3 метров от окон (буквально, в прямом смысле этого слова) не стали возводить автомобильную эстакаду. счастливые обладатели "жилья" слегка приторчали от такого расклада. но сделать, разумеется, ничего не могут - ведь по документам это гараж, и их мнение никому не интересно. около гаража любую дорогу можно строить вплотную...
на физлицо, переделавшее этот гараж в жилой дом, заведено уголовное дело. но он (сюрприз-сюрприз!) уже несколько лет как находится за границей. а жителей дома-гаража ждет счастливое соседство: из окошка можно будет потрогать рукой проезжающую машину. это если повезет, и дом не снесут, как мешающий эстакаде...
вам нужен такой расклад? совершенно очевидно, что здание с такой историей и документами, которую вы описали, в перспективе имеет все шансы заполучить аналогичный подарок судьбы. например, быть снесенным под какие-то городские нужны или еще что-то в этом духе. разумеется, без компенсации для жителей - ведь по документам они там обитают на птичьих правах...

Альберт Садыков

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
4 августа 2020, 21:52

Если "ЭТО" находится на северном берегу Чёрного моря, от ничего путнего мы Вам не ответим....

ID: 556014884 августа 2020, 22:57

Нет. "ЭТО" находится в г. Ярославль ) По поводу отметок "Актуальные незасвидетельствованные" обещали ответить. Примечательно, что в выписке на участок из ЕГРН от 30.01.2019 указано "Актуальные ранее учтенные", а в онлайн справке на сайте Росреестра "Актуальные незасвидетельствованные. Право зарегистрировано на объект с видом использования земель [Для индивидуальной жилой застройки]", дата обновления информации: 17.01.2020. На градостроительной карте города от 6.11.2019 со статусом земли все в порядке - "Общественно-жилая зона" - как и у многоэтажной застройки в центре.
Мне еще интересно, если согласно онлайн-справке на сайте Росреестра указан тип ОКС: Здание (Многоквартирный дом, Офисный центр), да и сам дом поделен на квартиры, то это точно многоквартирный дом и к нему применяются соответствующие положения ЖК?

ID: 556014884 августа 2020, 23:42

Само объявление о продаже квартиры доступно по ссылке: https://yaroslavl.cian.ru/sale/flat/229204402/ Только интересующая квартира находится на 4 этаже. И цена у нее, как ни странно, такая же, хотя вид из окон намного лучше - его не так сильно загораживает крыша коттеджа. Квартира подкупает видом из окон, потолками 3 метра и близостью к историческому центру. Цена за кв метр сравнима с ценами у домов неподалеку от известных застройщиков - юрлиц. Вот я и думаю, стоит ли связываться с этим объектом из за вида и 3м потолков, учитывая еще качество отделки... И если я куплю эту квартиру, то буду первым покупателем. Можно было бы подождать, но с учетом вида и цены из интересных квартир в доме только одна эта двушка.Там вообще много странностей и нюансов... Еще цены на квартиры в первом и втором подъездах отличаются кардинально. Как поясняют агентства, квартиры во втором подъезде продает сам собственник, а в первом его партнер, и собственник там, по сути, номинальный. И у них разное представление об адекватных ценах. На квартиры в первом подъезде временно повесили ограничение в виде "ипотеки", чтобы собственник-застройщик не продал квартиры партнера без его ведома.

ID: 556014885 августа 2020, 13:23

A как понять что у моего здания есть серьезные нарушения, и что это не жилой многоквартирный дом? На мой, непрофессиональный разумеется, взгляд, ничего серьезного здесь нет. Вообще, как я выяснил, изначально было выдано разрешение на строительство "гостиницы (апартаментов)" 7.2013, затем 08.2014 - офисный центр. То есть разрешение изначально было на крупное строительство. В 2017г здание вводится в эксплуатацию как офисный центр, потом его переводят в жилое. На кадастровой карте в 1. информации по участку указано "разрешенное использование - для многоквартирной застройки", и "по документу многоквартирные дома 5-8 надземных этажей" - вот здесь действительно несоответствие, так как там 4 этажа надземных + 1 подземный (подвал). В справке по объекту ОКС назначение "Многоквартирный дом". Тип ОКС: "Здание (Многоквартирный дом, офисный центр)", 5 этажей (в т.ч. подземных). Дом поделен на квартиры, у каждой квартиры статус жилое. На градостроительной карте с участком все ОК. Что касается отметок на дом и участок "Актуальные незасвидетельствованные" - видимо в ЕГРН подгружается неактуальная информация из старых баз ЕГРП и ГКН. У крупных застройщиков в справке Росреестра с участками тоже самое. В общем, буду ждать исправления, и потом сам закажу выписки из ЕГРН на дом и участок.

Людмила Юрьевна Билан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
5 августа 2020, 17:25

Риск 100%. Это дома, которые сносятся по суду. У нас в Новосибирске была такая история несколько лет назад. Снесли.
Народ рыдал. Нет защиты. Это не 214-ФЗ. Деньги пропали.

По многоэтажным домом должна быть земля - Для строительства многоквартирного жилого дома.
В вашем случае - для эксплуатации индивидуального жилого дома.

Когда застройщик ваш,всё продаст, ему уже не интересно приводить документы в порядок. так все и останется.

В вашем случае - отопление, вода, эл.энергия и нагрузка на канализацию, с учетом на 1 семью, для эксплуатации индивидуального жилого дома.
ТУ должны быть получены, согласно рабочего проекта и посчитанной нагрузке на совсем другое количество людей.

Есть путаница в терминологии - ДДУ.
По 214-ФЗ - это участие в долевом строительство многоквартирного дома.

Это супер МЕГА плохой вариант.
Купить можно, продать нельзя.
В ипотеку потом не продать никогда.

И еще.
Если соседям не будет хватать напора воды, нагрузки на канализацию, эл.энергии, то они продадут в суд.
Суд обяжет дом снести. Нарушений огромное количество.
А застройщик где?
А нет его давно уже....
Он все продал.

У застройщика по 214-ФЗ - еще 5 лет гарантии на конструктив дома. И вообще другие взаимоотношения с законодательством.

А ваш застройщик на основании какого закона строит?
Потому, что оно собственник частного дома?

Зачем вам туда?

Претензии предъявить можно всегда. А вот получить что-либо - нет.

ID: 556014885 августа 2020, 18:36

Людмила Юрьевна, спасибо за ваш комментарий, но прочитайте, пожалуйста, мой предыдущий комментарий.

Еще раз отмечу:

"На кадастровой карте в 1. информации по участку указано "разрешенное использование - для многоквартирной застройки", и "по документу многоквартирные дома 5-8 надземных этажей" - вот здесь действительно несоответствие, так как построено только 4 этажа надземных + 1 подземный (подвал)."

"Что касается отметок на дом и участок "Актуальные незасвидетельствованные" - видимо в ЕГРН подгружается неактуальная информация из старых баз ЕГРП и ГКН. У крупных застройщиков в справке Росреестра с участками тоже самое. В общем, буду ждать исправления, и потом сам закажу выписки из ЕГРН на дом и участок."

"А ваш застройщик на основании какого закона строит?" - он уже построил, на основании права собственности на земельный участок, разрешения на строительство гостинницы (апартаментов) от 7.2013, разрешения на строительство офисного центра от 08.2014. Офисный центр на 5 этажей (включая подземный) введен в эксплуатацию в 2017 г, переведен в жилое, разделен на квартиры. Сами квартиры продаются по договору купли-продажи.

По поводу изначального оформления разрешения на строительство гостиницы (апартаментов), могу предположить что 1. застройщик действительно решил построить гостиницу (апартаменты), но побоялся конкуренции так как рядом начал строиться крупный гостиничный комплекс. 2. так было проще получить разрешение на многоэтажное строительство в этом районе (я, правда, не знаю, многоэтажной ли должна быть гостиница, но думаю что да). В итоге застройщик построил в ввел в эксплуатацию офисный центр. Получив, разумеется, разрешение на строительство офисного центра. Но в конечном итоге решил продавать квартиры.

Также, возможно, строительство вела строительная компания ООО застройщика. Однако, в разрешении на ввод в эксплуатацию офисного центра ФИО.

Информации по каким-либо судебным разбирательствам с указанием адреса здания, ФИО или компаний застройщика, найти не удалось. Долгов у застройщика нет - за исключением одного штрафа ГИБДД.

До исправления отметок "Актуальные незасвидетельствованные" покупать ничего не буду.

ID: 556014886 августа 2020, 5:50

Тут еще стоит заметить что строительство и эксплуатация индивидуальных жилых домов в Общественно-Жилой зоне, к которой относится земельный участок под домом, вообще не предусмотрены. Так что у земли здесь не может быть в принципе назначения "Для индивидуальной жилой застройки". А вот многоэтажку на 18 этажей там можно построить, если выдадут разрешение конечно.

По поводу того что по текущему назначению земли предусмотрено минимум (!) 5 надземных этажей - вероятно это с учетом чердака, если он больше 1,8м. Хотя в ЕГРН у дома 4 этажа. В любом случае, вряд ли это серьезное нарушение, так как в ОЖ-зоне предусмотрена и малоэтажная застройка (до 4 этажей).

ID: 556014886 августа 2020, 6:16

Я выражаю всем благодарность конечно, за беспокойство по поводу моей ситуации. Однако, оно наверняка напрасно. То что строилось - это не гараж и не частный дом. Имеются разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию. И продаются здесь именно квартиры. В общем, по существу на мои вопросы, к сожалению, так и не ответили.

Что касается записей «Актуальные незасвидетельствованные», то там указано что это ПРАВО было зарегистрировано на нежилое и участок для индивидуального жилищного строительства. И действительно, было. Вопрос в том, нужно ли с этим сейчас что-то делать (регистрацией права или просто неактуальной более информацией в ЕГРН).

ID: 5560148812 августа 2020, 15:02

Как я выяснил, здесь все-таки имело место строительство МКД под видом гостиницы и затем офисного центра. Представитель застройщика сам в этом признался. Видимо схема была следующей: город разрешил сменить зону на Общественно-Деловую и построить гостиницу, затем застройщик меняет проект на офисный центр, получает разрешение на его строительство (в ОД зоне его можно строить) . В 2017 г офисный центр вводится в эксплуатацию, и в течение последующих лет застройщик занимается сменой документации по дому и зоне - в итоге дом стал многоквартирным, а зона участка сменилась в очередной раз - с ОД на Общественно-Жилую. Маленькие ванные комнаты и таблички "выход" были по всей видимости для того чтобы выдать МКД за офисный центр.

Сейчас обсуждают
редакция[email protected]