недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/ВторичнаяГород

Московскую реновацию проанализируют в Страсбурге

22 488 4
Московскую реновацию проанализируют в Страсбурге
Может появиться крайне важный для реновируемых прецедент: москвич пожаловался на условия программы в ЕСПЧ. Мы опросили юристов: каковы шансы на выигрыш? Рассказываем и вам, стоит ли надеяться или бояться решения ЕСПЧ

Житель Свиблово Александр Эйсман в попытке противостоять принудительному переселению дошел до Европейского суда по правам человека и подал жалобу на действия мэрии столицы. ЦИАН.Журнал выяснил подробности дела, а также попросил юристов дать прогноз по этому поводу.

Александр был единственным собственником многоквартирного дома (2-й Ботанический проезд, дом 6), проголосовавшим против вступления в программу реновации. Примерно четверть дома не голосовала вообще. Само здание не является ни ветхим, ни аварийным – это крепкая кирпичная «трехэтажка» в зеленом дворе. 

Все это дало заявителю основания считать свои права собственника нарушенными.

По словам адвоката заявителя Григория Вайпана, во время рассмотрения жалобы Эйсмана европейскому суду придется оценить и сами принципы столичной программы переселения. Это значит, что впоследствии результат может быть использован и другими противниками переселения.

Цели иска

ЦИАН.Журнал связался с Григорием Вайпаном и выяснил, какую цель преследует заявитель. По словам адвоката, основная задача – защитить право собственности его доверителя.

«В российские суды он обращался с требованием признать незаконным включение его дома в программу реновации и исключить этот дом из перечня домов под снос. Если ЕСПЧ примет постановление в пользу Александра Эйсмана, то российские суды должны будут отменить свои прежние решения по его делу и удовлетворить иск», – объяснил юрист. В свою очередь, если иск будет удовлетворен, дом Александра Эйсмана придется исключить из программы реновации.

Чтобы обратиться в ЕСПЧ, нужно сперва оспорить действия властей в национальных судах, говорит Вайпан.

«Мы прошли в общей сложности 4 судебные инстанции в России. Наш Институт права и публичной политики специализируется на ведении прецедентных дел в Конституционном Суде России и ЕСПЧ. Дело Эйсмана относится к числу прецедентных».

В Европейский суд адвокат предоставил судебные решения, постановления правительства Москвы, документы о праве собственности, копии иска и жалоб – стандартный набор документов при подаче жалобы в ЕСПЧ, объяснил Вайпан.

Ранее адвокат говорил, что со временем можно будет потребовать и компенсацию морального ущерба, но пока об этом говорить рано. Впрочем, рано пока делать и прогнозы относительно исхода дела, считает представитель Эйсмана.

«Пока жалоба только поступила в ЕСПЧ, процесс рассмотрения занимает от нескольких месяцев до нескольких лет. Дела по собственности – традиционно непростые для заявителей в ЕСПЧ, так что [прежде чем делать прогнозы – ред.] сперва дождемся результата в ЕСПЧ», – признал собеседник ЦИАН.Журнала.

Спорный момент

В социальных сетях тема вызвала неоднозначное отношение. При том, что противники реновации поддерживают Эйсмана и его команду, сторонники считают, что своим иском он может нарушить права соседей.

«Тот, кто не хочет жить в пятиэтажке, может реализовать свой интерес путём продажи своей квартиры и покупки другой, в другом доме», – таким образом Вайпан отвечает на вопрос о соблюдении интересов тех жильцов, которые голосовали за расселение.

«Квартиры в таких домах [хрущевках]  стоят ощутимо дешевле [новых] (не менее миллиона, а скорее, больше). То есть, купить квартиру в том же районе аналогичную по уровню той, что дадут в рамках программы, человек вряд ли сможет. Получается, решение об отмене сноса может ущемить интересы тех, кто его поддерживал», – спорят в ответ пользователи соцсетей. 

Мнения юристов

«ЕСПЧ может отказать в приеме жалобы»

«Насколько я понимаю, на данный момент жалоба только отправлена, а вот примет ее ЕСПЧ к производству или нет – вопрос, – говорит адвокат,

председатель МГКА «Власова и партнеры» Ольга

 Власова. – ЕСПЧ – это не вышестоящий суд, а суд, определяющий нарушены ли права человека по Конвенции о правах человека. Большинство жалоб на этапе приемлемости отсеиваются, поскольку ЕСПЧ может сказать, что по той или иной причине жалоба неприемлема».

Тем не менее, считает собеседница ЦИАН.Журнала, вопрос знаковый, так как проблема изъятия жилья без согласия собственника вполне актуальна для России.

По словам Ольги Власовой, в случае с ЕСПЧ было два кейса: один положительный, второй – отрицательный. Несколько лет назад было принято положительное решение – тогда ЕСПЧ заявил, то изъятие допускается только для государственных нужд, но ни в коем случае не для коммерческой застройки. С другой стороны, буквально месяц назад была рассмотрена жалоба на аналогичную ситуацию по «лужковской программе». 

В этом случае ЕСПЧ сказал, что градостроительные решения принимаются на уровне местной власти и вмешиваться в эти решения ЕСПЧ не может.

«В итоге сейчас мы будем ждать результатов рассмотрения жалобы Александра Эйсмана и надеяться, что этот процесс не растянется на годы, как это иногда происходит», – резюмирует адвокат Власова.

Прогноз – скептический

Адвокат, председатель Ассоциации адвокатов России за права человека Мария Баст (Архипова) говорит, что имеет большой опыт работы по жалобам в ЕСПЧ и поэтому ее прогноз – скептический. По ее словам, ЕСПЧ исходит из принципов необходимости демократического общества и правового государства и справедливости. «Безусловно, ЕСПЧ защищает прав на неприкосновенность жилища. Никто не может вторгнуться и отобрать жилище – кроме случаев, необходимых в демократическом обществе с соблюдением правовых процедур и принципа справедливости. То же касается и права собственности. Никто не может отнять право собственности, кроме случаев, озвученных выше», – напоминает адвокат политику суда.

Считается ли изъятие жилища при реновации необходимым в демократическом обществе? Да, практика ЕСПЧ, как правило, говорит о том, что если речь идет об обновлениях, объективных улучшениях, если это возмещается равноценным либо более комфортным имуществом, жильем в данном случае, то права не нарушены.

«Человек получает имущество, право собственности на имущество, которое по стоимости может быть выше, чем то, что он имел. В том же населенном пункте, в том же городе. Если бы жилье просто изымали и выгоняли на улицу, то право собственности и право не неприкосновенность жилища было бы нарушено. А в данном случае человек не хочет, потому что он привык или ему просто не нравится».

Но обновление жилищного фонда (во избежание, например, гибели людей), уменьшение бытовых аварий, для улучшения гигиенических условий – это как раз интересы демократического общества, напоминает Баст (Архипова).

«Бывало, что ЕСПЧ мог отреагировать на некоторые случаи. В моей практике было дело, когда жителей областного центра выселили на окраину и значительно ухудшили их положение, это было нарушением права собственности, была нарушена справедливость, так как была неравнозначная замена. Этот кейс мы выиграли. Но тут речь идет только о привычке к квартире и если она не представляет национальную ценность (например, жилище коренного народа, которое переселяют в другой населенный пункт). Насколько мне известно, никто в рамках реновации себя коренным народом Москвы – мещерами – не объявлял. Никакой особенности в стандартных временных 5-, 9- и 12-этажках нет».

Трудности перевода

Адвокат коллегии «Домбровицкий и партнеры» Станислав Станкевич обратил внимание сразу на несколько аспектов, которые обязательно надо учесть для выигрыша по обращениям в Европейский суд по делам, связанным с отъёмом высокоценного имущества под предлогом реновации.

Подача в ЕСПЧ формально – не столь сложна. Для начала необходимо пройти российские судебные инстанции. Весь процесс в ЕСПЧ можно осуществлять путем обмена письмами, без визитов суд. И жалобу, и всю дальнейшую судебную переписку формально допустимо вести на русском языке, говорит юрист.

Но есть «опасный момент». По словам собеседника ЦИАН.Журнала, в течение последних десятилетий собственники жилой городской недвижимости неоднократно пытались защитить свои имущественные права (согласно российскому законодательству они распространяются на земельный участок, жилое здание и помещения в здании). 

После появления первых судебных актов ЕСПЧ по теме защиты имущественных прав на недвижимость именно в многоквартирных домах открылось удивительное.

«Российское законодательство, переведенное на иностранные языки для работы судей ЕСПЧ, не содержит и толики известных нам правовых норм. Мало того, в доступных переводах (даже от ООН) законодательства всё перевёрнуто с ног на голову», – говорит Станкевич.

Вместо прав в силу закона собственников жилой недвижимости на здания и земельные участки рассматриваются лишь права на недвижимость в силу регистрации этих объектов. 

Получается, большинство россиян в интерпретации ЕСПЧ оказываются обладателями чего-то близкого по международному законодательству к нежилым апартаментам. 

А здания и участки находятся в других руках. А ведь речь при «оспаривании реновации» идет именно о защите прав на объекты недвижимости, истинный объём этих прав должны доказать сами граждане, говорит юрист.

«Как такая ситуация стала возможной именно для жилой недвижимости? Причина – полная смена основной и вспомогательной вещи в комплексе жилой недвижимости. До 1991 года основной вещью было здание (строение), а земельный участок лишь обслуживал здание. После 1991 года участок является основным объектом, а здание – обслуживающим элементом. Для того, чтобы не произошло полного отторжения недвижимости у 140 млн россиян, в законы того времени записали специальные переходные положения, что собственник здания (сооружения) имеет первоочередное право на земельный участок, а права на земельный участок возникают у нас, если есть права на жилые помещения», – объясняет Станислав Станкевич.

 

«Это кардинально расходится с положениями европейского законодательства. И судьи ЕСПЧ будут рассматривать дело, исходя из наличия регистрации недвижимости в реестре, признает собеседник нашего издания».

Все отправившиеся в международный суд без качественного, выверенного перевода скрупулёзно сформулированной правовой позиции рискуют навредить не только самим себе, но и всем москвичам. Это чревато созданием опасных прецедентов, когда одни и те же вопросы, уже ранее решенные Европейским судом, будут рассматриваться через призму неверных (возможно, даже умышленно искаженных) переводов российского законодательства.

«Потому любой россиянин, обращающийся в ЕСПЧ и не озаботившийся представлением перевода, действительно отражающего наши особенности законодательства в вопросе регулирования имущественных прав, рискует лишь способствовать отторжению недвижимости у миллионов горожан», – опасается юрист.


Комментарии 4
Денис 22 июля 2019, 11:58

Всё верно судятся, изначально, когда начали готовить к голосованию, агитировали и рассылали брошюры с информацией, что по реновации переселять будут в квартале своём же, потом после голосования начали заявлять что уже в районе, а это крайне не выгодно тем кто в более удобных местах живет, недалеко от метро и всё-равно тем кто живет на краю района. Одно дело когда людям выдавали когда-то квартиры по каким-то программам, но мы покупали за живые деньги свои заработанные потом, искали удобное место и качество жилья устраивающее нас, у меня родители рядом пожилые живут и сестра с племянником тоже рядом, метро рядом, я за это платил бОльшую сумму, чем если бы дальше от метро жил. В Москве квартиры стоят совсем не малых денег и исправить положение по незаконному не качественному переселению принудительному может и не получиться, ибо обратно переехать в такого рода квартиру в том же месте с теми же метрами, может не быть денег, ведь может потребоваться 1-2 млн руб, которых в виду бездарного правления и грабительских налогов, теперь заработать не получается. Однозначно переселять обязаны в как минимум не худшие условия территориальные с обязательного согласия владельца объекта недвижимости. Ни о какой принудиловке не может быть и речи, нет и не может быть никакого лигитимного закона о лишении владельца его имущества, ибо реновация это чисто коммерческий проект, это не федерльная трасса и не федеральный объект возводится, это коммерческая застройка, соотв "принудиловке" - НЕТ !

Ответить
ID: 1399175530 июля 2019, 10:02

Очередной раз человек с интересной фамилией пытается откровенно кинуть всех вокруг. Он был единственный кто проголосовал против, при этом считает что его права превалируют над правами других. Чихать он хотел на права человека, он соседей за людей не считает и их интересы ему безразличны, все обязаны подстроиться под его "хотелки".

Ответить
Нелюбитель сыра в мышеловке26 сентября 2019, 14:02

И шо ви хотите этим сказать? Он такой же собственник, как и другие. Если треть не голосовала (за них застройщик проголосовал в активном гражданине), ещё треть - муниципалы, за которых город решил, а остальные повелись на лохотрон, это не значит, что за компанию можно кинуть того, кто не повёлся. И кого лично он кинул? Все переселенцы получили свои ордера и на цырлах побежали переселяться в своё "современное удобное жильё" - бетонные муравейники с хрущёвской планировкой, построенное нелегальными мигрантами по принципу "на отвяжись". В общем, получили ровно то, чего добивались.

Думаю, Эйсман и Вайпман победят, я в них почти не сомневаюсь.

Денис 27 сентября 2019, 0:22

Как и раньше все застройщики обязаны в индивидуальном порядке договариваться с владельцами квартир, убивать деньгами т.с., покупать готовое нормальное жильё для переселения, оно может быть дальше и не в районе, но больше и по каким то причинам комфортнее, либо вторичный фонд, как договорятся, квартир в москве продается масса свободных. Но есть некоторые условия у ряда владельцев, например у меня, я покупал свою полуторку около родителей, близко к метро, рядом сестра, покупал за живые деньги которые зарабатывались своим трудом потом и временем, мне квартиру не просто так выделили дали, это мои деньги, это мой выбор, это нужный мне жтаж и вид на сквер, я не хочу переезжать с места, купите мне пусть и вторичку но тут же рядом, я не хочу в никакую общагу далеко от нынешнего места, я не хочу заниматься продажей потом квартиры беспонтовой в общаге. Я надеюсь реновация преступную отменят в ее нынешнем виде, это просто не серьезно для такой большой программы, так нельзя поступать с людьми.

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru