недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/ЗагороднаяПомощник по недвижимости

Покупаем загородный дом: чек-лист

135 101 17
Покупаем загородный дом: чек-лист
Самый короткий чек-лист при покупке загородного дома содержит всего один пункт: нанять риэлтора-юриста. Но для тех отчаянных покупателей, которые предпочитают делать все самостоятельно, Циан.Журнал составил расширенную памятку, что следует проверить, прежде чем выходить на сделку.

Бюджет и направление

С чего начать эпопею по приобретению загородного дома? Имеет смысл определить бюджет, который вы готовы потратить на покупку, выбрать направление, конкретные коттеджные поселки, СНТ или деревни. В большинстве случаев на этом этапе отсеиваются варианты с недостаточным набором коммуникаций: газом, электричеством, водой.

Параллельно следует уточнить для себя статус земли, на которой вы планируете купить участок. Самый оптимальный — под ИЖС, хотя подобные участки и дороже других.

Большинство поселков (например, 70–80% поселков Новой Риги) стоит на сельскохозяйственных землях с целевым использованием для строительства жилых малоэтажных домов. Это не самый правильный с юридической точки зрения вариант, но тысячи домов уже много лет именно так и существуют — пугаться этого не стоит.

После того как вы собрали объявления, которые вас устраивают при первом подходе, вас ждет следующий этап — звонить по указанным номерам телефонов.

Что спрашивать при звонке по объявлению?

В качественных объявлениях содержится достаточно полная информация, чтобы определиться с самыми важными вопросами. Но все же перед просмотром варианта следует точно выяснить:

  1. Кто и на каком основании является собственником?
  2. Все ли документы оформлены, введен ли дом в эксплуатацию, проведено ли межевание (стоит сопоставить предложенные данные с данными публичной кадастровой карты).
  3. Какая планировка у дома (если в объявлении этой информации нет).
  4. Каков порядок сделки: прямая, альтернативная?

Понять, что хозяева приглянувшегося дома не мошенники, по силам только профессиональному риэлтору с юридическими знаниями. Список обманных схем безграничен, поэтому расчет только на свои силы — огромный риск. Но если вы продолжаете идти по самостоятельному пути, в первую очередь обратите внимание на следующие моменты:

  • Не было ли среди прошлых собственников юридических лиц: есть вероятность, что юридическое лицо проходит процедуру банкротства — всё, даже бывшее имущество может оказаться под арестом, поэтому сделка с новым собственником будет признана недействительной. Покупателю, не знающему таких нюансов, скорее всего не придет в голову проверить этот факт.
  • Посмотрите, сколько переходов прав собственности было за последние пять лет. В идеале — ни одного. Впрочем, даже если факт мошенничества имел место много лет и несколько собственников тому назад, суд все равно вправе «открутить» назад и признать вашу сделку недействительной.

Дорога к дому

Предположим, вам удалось преодолеть предыдущий этап. Вы договорились о просмотре дома и едете его смотреть. Уже по дороге необходимо отследить несколько пунктов.

  1. Оцените удаленность от основных дорог и трасс: если дом находится слишком близко к ним, будет слишком шумно. Если дорога очень далеко, а ее часть — две колеи по полю, не исключены трудности в чрезвычайных ситуациях, если вам вдруг понадобится медицинская или другая помощь.
  2. Число соседей. В зависимости от планировки поселка вашими соседями могут оказаться две-три семьи, но случается и пять-шесть. Чем соседей больше, тем «веселее» будет уединенный отдых на природе.
  3. Посмотрите, нет ли рядом с интересующим вас участком непроданных: вполне вероятно, что после вашего новоселья на нем начнется новое строительство (долгое, шумное, к тому же новый дом вполне способен оставить значительную часть вашего участка без солнечного света).
  4. Не рекомендуется покупать «хату с краю»: кражи в таких домах происходят чаще, чем в тех, что расположены в центре поселка.

Стой, проверка документов

Постоянный эксперт Циан.Журнала, управляющий партнер юридического центра «Правовед» Николай Хованский составил список документов, которые следует проверить у продавца перед тем, как соглашаться на приобретение загородного дома.

• Документы продавца (паспорт гражданина и/или нотариальную доверенность (notariat.ru), в которой отражено право на продажу конкретного объекта недвижимости).

• Документы, подтверждающие наличие права на землю и строение (строения): свидетельство о государственной регистрации права собственности, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве собственности на дом.

• Технический паспорт участка. На плане должны быть обозначены все строения, а также описаны их вид, техническое назначение и состояние каждого в отдельности. Паспорт выдается Бюро технической инвентаризации (БТИ) по месту нахождения объекта недвижимости.

• Выписка из домовой книги: важно установить, что строение жилое, пригодно для жилья и имеет почтовый адрес. Также в ней указывается информация о зарегистрированном в жилище собственнике (он необязательно должен быть зарегистрирован) и (или) иных лицах.

• Документы на землю — их надо проверить, оформив запрос в МФЦ или на сайте Росреестра.

Мелочей не бывает

Не забудьте составить свое впечатление по следующим пунктам.

  1. Планировка. Изменить ее довольно сложно, поэтому она должна устраивать покупателя — в противном случае придется потратить немало сил, денег и времени на устранение недостатков.
  2. Обязательно спросите проект дома, исполнительную документацию (как и какие именно провода проложены в стенах, где проходят трубы) и все сопроводительные документы. Будущему владельцу необходимо знать, как устроены коммуникации, как проложены инженерные системы, как работает система отопления. Многие продавцы сознательно годами копят все чеки, инструкции и схемы — они-то вам и нужны.
  3. Вид из окон: что вам придется постоянно лицезреть из столовой или из спальни?

Техническое состояние дома и коммуникаций

Первое впечатление играет огромную роль: если участок, дорожки и дом выглядят неухоженными, то, скорее всего, и техническое состояние жилья окажется не на высоте. Узнайте у хозяев, насколько часто они приезжают: лучше предпочесть тот дом, в котором люди живут постоянно: подвохов в эксплуатируемых домах намного меньше.

В большинстве случаев хозяева не разрешают вскрывать стены или условный линолеум, чтобы оценить реальное положение дел. Слишком сложная конструкция дома с вентфасадами снаружи и гипсокартоном внутри — еще один аргумент, чтобы обратиться за помощью к эксперту со специальным оборудованием: он разберется с «начинкой» под обшивкой.

Фото: pgs.expert

Если вы амбициозно уверены в своих технических познаниях, то наилучший вариант — дом с просто оштукатуренными стенами без дополнительных конструкций.

Даже самый поверхностный осмотр дает представление о состоянии инженерных коммуникацией, вентиляции и наличии плесени.

Константин Бахтин, генеральный директор центра строительной экспертизы «ПГС» конкретизировал, куда смотреть и что искать: получился вот такой список.

Стены

  • Небольшие трещинки по фасаду допускаются, но если они шире 1 мм, то на этом осмотр следует завершить.
  • По СНИПам высота цоколя деревянных домов должна быть не меньше 60 см. В противном случае есть риск, что дом будут подтапливать дожди и таяние снега.
  • Если дом построен из бревен, оцените их состояние. Просто потемневшее или посеревшее крепкое дерево — это нормально и объясняется влиянием ультрафиолета, но проверьте, не рыхлое ли оно и не вызвана ли «благородная серость» черной гнилью или грибком. При желании бревна легко сошлифовать, освежив цвет, — главное, чтобы дерево было сухим и чистым.

Окна

  • Проверьте наличие отливов, карнизов и их состояние (нет ли ржавчины, если есть, реально ли с ней справиться).
  • Проинспектируйте, как открываются и закрываются окна. Нередко при перекосах строительных конструкций окна страдают в первую очередь, сигнализируя, что стены кривые.

Крыша

  • Если в доме есть печь (камин) и канализация, то на крыше должно быть минимум две трубы — печная и фановая (это верхняя часть стояка канализации, необходимая для адекватной работы санузлов).
  • А вот водосточная система, наоборот, необязательна — существуют виды кровли (например, удлиненные односкатные), которые допускают и ее отсутствие. Внешний вид отмостки даст понять, что происходит в дождь и достаточна ли система сбора воды.
  • Важно проверить целостность крыши. Это достаточно просто сделать на чердаке дома: если протечки были, то, вероятнее всего, чердак хозяева ремонтировать не стали, поэтому следы остались.

Полы

  • Скрипящие полы ни о чем ужасном не свидетельствуют, это не страшно. Скрип образуется в тех случаях, если половая доска прибита обычными гвоздями. Если звук вам будет мешать, то вы от него избавитесь, прикрутив доски на саморезы по дереву.
  • Проверить качество утепления без специальных приборов нельзя, но есть хитрость: попробуйте походить босиком — вполне показательно.
  • Узнайте, какие перекрытия установлены над цоколем. Железобетонные более долговечны и предпочтительнее деревянных, к тому же деревянные перекрытия хуже сохраняют утеплитель — не исключено, что он давно испорчен.

Коммуникации

  • О многом расскажет содержимое электрощитка: если провода перепутаны и находятся в хаотичном состоянии, у нас для вас не очень радостные новости. В доме, где с электрикой все хорошо, чаще всего в порядке и щиток, и автомат, и счетчики.
  • Бывали в практике случаи «псевдогазификации» дома, когда газ заканчивался через два месяца — выяснялось, он просто был закачан в газгольдер. О том, реально ли дом газицифицирован, вы поймете по наличию рядом с участком желтых столбиков (у соседей они тоже должны быть).

Соседи и неурочное время

Настоятельный совет от Марии Архиповой, председателя Ассоциации адвокатов России за права человека, — не поленитесь и посетите присмотренный участок в неурочное время. Именно в такой визит вы составите максимально независимое мнение: ни продавец, ни риэлтор не ограничат время вашего пребывания на участке (или хотя бы рядом с ним).

  • Оцените, не примешиваются ли к аромату леса и луговых трав запахи расположенного за тридевять земель коровника?
  • Не сливаются ли в местные водоемы нечистоты? Нет ли поблизости свалки?
  • Оцените уровень шума от проходящих рядом воздушных коридоров и/или железнодорожных путей. Иногда продавцы намеренно приглашают потенциальных покупателей во время перерыва в расписании — будьте начеку.

Даже на этапе осмотра разумный шаг — познакомиться с соседями. Поговорив с ними, вы узнаете много интересного:

  • Как чистят снег зимой и местный пруд летом?
  • Какие проблемы беспокоят соседей в СНТ или поселке? Вдруг систематически отключается электричество или весенний паводок полностью затапливает дорогу?
  • Что происходит с инфраструктурой, быстро ли приезжает скорая, исправно ли ходит общественный транспорт?
  • Косвенно удастся оценить и привычки соседей, заметив, любят ли они шумно отдыхать. А в открытую спросите, кто из них живет тут постоянно.

Управляющая компания и коммунальные платежи

После осмотра дома уточните, какая управляющая компания отвечает за порядок в вашем поселке:

  1. Каковы членские взносы и коммунальные платежи? Для элитных коттеджных поселков 30–40 тыс. рублей в месяц — приемлемая цена, но схожие суммы в деревне или обычном поселке — повод насторожиться.
  2. Заодно проверьте, как часто поднимаются членские взносы: обычно эта информация прописана в договоре с обслуживающей организацией. Будет неприятно, если спустя год они повысятся вдвое. Ежегодная прибавка по 10% — и то довольно серьезные траты.
  3. Кто поможет разобраться с отсутствием воды, ремонтом дороги перед домом или ее расчисткой от снега зимой? Что включено в обслуживание?

чек-лист эксперта

Мы взглянули на тему под необычным углом и предложили управляющему партнеру агентства недвижимости Point Estate Павлу Трейвасу представить, что он покупает загородный дом.

  • В первую очередь определяемся с бюджетом. Ставим верхний порог и стараемся вписаться (это несложно, учитывая, что подавляющее большинство объявлений предполагает еще и торг). Значительных дополнительных трат (ремонт не считаем) не потребуется: регистрация стандартной сделки стоит 10 тыс. рублей, что на общем фоне непринципиально. Другой вопрос, если вы планируете привлекать нотариуса — тут уже придется раскошелиться на запрошенный процент от сделки.
  • Выбираем направление (часто этот момент определяется заданным бюджетом). Особое внимание имеет смысл уделить прогнозу на будущее выбранной локации: многим покупателям важно, чтобы спустя год-другой под окнами не началось строительство какого-нибудь многоэтажного комплекса. Перспективы прояснит статус окрестных земель (скажем, на землях ИЖС многоквартирные дома строить нельзя). В этом смысле намного надежнее покупать объект в коттеджных поселках.

Не стоит забывать и об экологической составляющей (нет ли поблизости мусорных полигонов, радиоактивных захоронений или сельскохозяйственных предприятий

  • Оцениваем удаленность от города и транспортную доступность. Реально ли добраться из Москвы до дома общественным транспортом? Насколько легко/сложно это сделать? На этом этапе обратите внимание на инфраструктуру ближайшего города: есть ли там качественное медицинское обслуживание и нормальные магазины.

После благополучного осмотра останется запросить документы и выходить на сделку.

Комментарии 17
Елена Степанова3 июля 2020, 10:47

Спасибо, все подробно описано. Я продаю свой дом в ПГТ Новозавидовский, Тверской обл. Вписывается почти во все Ваши требования. Только улица перед нашим домом стала оживленнее постепенно и шумнее соотвественно с момента начала развития Большого Завидово, постройки на берегу Московского моря (9 км от нас) отеля Рэдиссон и приятными местами для отдыха и прогулок. Постоянно туда и обратно ездят авто. Только на ночь затихают. Зато доступность до электрички (1.4 км), Ленинградки (4 км), Трассы М-11 (3 км) было и есть плюсы. Вот ломаю голову, как предлагать покупателям правильно мой дом. Может посоветуете?

Ответить
ProffRealty16 августа 2020, 9:55

Сколько стоит или ссылка на объявление.

Екатерина Хло29 июля 2020, 9:48

Спасибо! Покупать планируем с риэлтором и прорабом (чтобы оценили всё и перепроверили), но, как говорится "доверяй, но проверяй". Буду знать, на что обратить внимание.

Ответить
ID: 1222945814 августа 2020, 13:48

По коммуникациям до смешного:
В статье: "О том, реально ли дом газицифицирован, вы поймете по наличию рядом с участком желтых столбиков (у соседей они тоже должны быть)"
Прежде всего наличие договоров по газо, электро, водо снабжению.
По проверке документов: выписки из рос реестра.
По проверке технического состояния: технический эксперт с опытом, а не просто прораб.

Ответить
Ольга Максимова8 сентября 2020, 16:08

Абсолютно с вами согласен! Плюс на сколько я знаю нет такого юр. понятия как технический план на з.у., это только на здание или строение, объект незавершенный, на землю -КАДАСТРОВЫЙ ПАСПОРТ!

ID: 5515420214 августа 2020, 13:58

Спасибо! Буду знать, хоть кое что, на что обращать внимание если конечно когда-нибудь куплю, загородный дом!

Ответить
Андрей Тутубалин14 августа 2020, 20:46

я бы тоже посмотрел ваш дом

ID: 2049204914 августа 2020, 14:27

Долги еще наверно нужно проверить за газ, воду, канализацию, электричество ?

Ответить
Елена14 августа 2020, 17:44

30-40 тысяч в месяц для коттеджного посёлка это приемлемая сумма????

Ответить
Константин Останин

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
14 августа 2020, 19:55

Маломальская статейка...
Для ЮРИСТА не простительно не знать названия документов!
и да, при звонке по телефону именно о документах надо спрашивать)))
Самый лучший пункт был написан в самом начале!

Ответить
илья ельницкий14 августа 2020, 22:41

по газификации. Есть договоры: поставки, обслуживания наружных сетей, приборов; проект газоснабжения с топосъёмкой, на которой есть сводный план инж.сетей; акт ввода в эксплуатацию

Ответить
Анастасия15 августа 2020, 0:29

Спасибо за статью!

Ответить
Ольга16 августа 2020, 12:49

Вот бы еще пошаговый план, и советы как продать дом... ну кроме банального - снизьте цену намного ниже рыночной...

Ответить
Лекс Лютор16 августа 2020, 14:10

Ольга вторичку вы сейчас не продадите , у вас шансов в лотерею выиграть больше , чем удовлетворить свои хотелки ...

Лара Лупина18 августа 2020, 0:16

я хочу поменять свою новостройку в Сертолово на дом! квартира будет готова через год-два, а дом хочется уже сегодня!:)

Ольга16 августа 2020, 19:25

Это очень ценное замечание, что же так пессимистично?

Ответить
ID: 5168374516 августа 2020, 20:06

А юрист должен быть узкой направленности? Чтобы проверить все документы при покупке именно загородного дома. Где такого найти)
Нашли дом, хотим купить, вскоре может понадобиться юрист для проверки документов и разобраться в категории земли, на которой стоит дом. Сами в этих землях понять не можем ничего. Все кричат, нужно ИЖС, а тут не ИЖС(

Ответить
Сейчас обсуждают
редакция[email protected]