недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиВторичнаяПрофессионалам

«Реновация в Петербурге — намного более сложная задача, чем московская программа»

4 408 18
«Реновация в Петербурге — намного более сложная задача, чем московская программа»
Что мешает программе реновации в Северной столице, что будет с ценами на новостройки в ближайшие месяцы, чем отличается покупка квартиры в Москве и Петербурге и как меняются отношения девелопера и клиента? Об этом рассказывает Максим Зорин, директор по продажам и продвижению «СПб Реновация» (Группа «Самолет»).

Краткое содержание интервью

— Реновация в Петербурге идет более сложно, чем в Москве. Ее замедляют отсутствие стартовых пятен, меняющееся законодательство, обязательства по строительству социальных объектов и «синдром последнего жителя».

— Группа «Самолет» решила приобрести 100%-ную долю в «СПб Реновация», что положительно отразится на темпах обновления ветхого жилья Петербурга.

— После отмены программы льготной ипотеки спрос на жилье в Петербурге вернулся к уровню 2019 года.

— Цены не будут откатываться назад, но их рост будет незначительным.

— Сегодня успешный девелопер — это во многом IT-компания: все крупные застройщики развивают цифровые сервисы.

«Механизмов принудительного расселения шантажистов в Петербурге нет»

— Каковы перспективы реновации в Петербурге? Встанет ли она на прочные рельсы? Что мешало этому процессу, все ли трудности преодолены?

— Реновация в Санкт-Петербурге — комплексная задача, по ряду параметров намного более сложная, чем московская программа. В целом проблемы четыре.

Первая — отсутствие стартовых пятен во многих кварталах — примерно в половине из 22 территорий. Расселение жителей должно проходить в границах территории их проживания, нужно свободное место — стартовое пятно для строительства первого дома. Если его нет, запустить программу реновации невозможно.

Вторая проблема — синдром «последнего жильца», когда житель квартиры отказывается от переезда и требует непомерную сумму за свою квартиру. Были случаи, когда собственник трехкомнатной хрущевки требовал за нее 40 млн рублей. На переговоры с ним уходили годы. Механизмов принудительного расселения таких шантажистов в Петербурге нет.

Третья проблема — меняющееся законодательство, которое не всегда учитывает реновацию и значительно осложняет ее реализацию.

И четвертая — строительство социальных объектов, которое по договору относится к обязанностям города, но по факту его реализуют девелоперы. А без детских садов и школ строительство жилья невозможно.

Для того чтобы преодолеть эти препятствия, требуется постоянный диалог с правительством Петербурга, и в последнее время он активно ведется. Ведь несмотря на привлечение нас как инвестора, реновация в Петербурге — городская программа, разработанная и утвержденная администрацией для улучшения городской среды.

— Недавно о планах реновации жилья заявила Ленобласть. Вам было бы интересно поучаствовать в этом проекте?

— Пока сложно оценить областную программу, хотя она создается на основе нового закона о комплексном развитии территорий. Этот закон разрабатывался в том числе и с учетом опыта «СПб Реновация» — уже приняты во внимание многие факторы, которые сдерживают обновление ветхого жилья в Петербурге.

Так, в нем прописан механизм расселения собственников жилья: при 2/3 проголосовавших за оставшиеся должны подчиниться воле большинства.

— Год назад Группа «Самолет» и «СПб Реновация» стали партнерами. Что это значит для процесса реновации?

— Прежде всего партнерство означает доступ к экспертизе, всем технологиям и инструментам «Самолета» по управлению проектами, созданию современного продукта. «СПб Реновация» использует цифровую платформу и стандарты группы «Самолет», которые являются передовыми для рынка недвижимости России.

Сейчас группа «Самолет» решила приобрести 100%-ную долю в «СПб Реновация» — это положительно отразится на темпах обновления ветхого жилья Петербурга.

«Жилищное строительство не сможет удерживать рост цен ниже инфляции»

— Что происходит сейчас со спросом? По вашим ощущениям, во второй половине 2021 года он будет на уровне доковидного 2019-го или ниже?

— После отмены программы льготной ипотеки спрос в Санкт-Петербурге сократился и стабилизировался на уровне, сопоставимом с 2019-м. По сравнению с рекордным по продажам IV кварталом 2020 года, когда было продано 1419 тыс. кв. м, реализация объектов в I и II кварталах 2021 года заметно снизилась — продажи не превышают 950 тыс. кв. м.

Активность покупателей по сравнению с 2019-м ниже на 100–200 тыс. кв. м в квартал и будет оставаться на уровне 800–950 тыс. кв. м. Сейчас в городе продается в месяц около 300 тыс. кв. м, в 2019-м эта цифра была несколько выше — около 350 тыс. кв. м.

— Надо ли покупателям в ближайшие месяцы рассчитывать на акции, скидки от застройщиков? Могут ли цены откатиться назад?

— Цены не будут откатываться назад, но их рост будет незначительным (+1–2% в месяц). Больших скидок ожидать не стоит, но девелоперы будут поддерживать темпы продаж и вводить различные акции — например, мебель в подарок.

Помимо спроса есть ряд важных факторов, которые не позволяют снижать цены на новостройки. Растет себестоимость строительства — за год она увеличилась на 15%, повышаются обязательства по строительству социальных объектов. Теперь строительство социальной инфраструктуры часто ложится на плечи девелоперов.

Есть сложности с привлечением рабочих, которых стало в два-три раза меньше, а их зарплаты увеличились на 20–30%. А про удорожание стройматериалов знает уже каждый, кто столкнулся с ремонтом в квартире или на даче. В строительстве оно еще более значительное из-за высокой материалоемкости.

Так, арматура за год подорожала на 116%, бетон — на 11%, кладка (газобетон, кирпич, бетонный камень) — на 25%, инженерия на — 46%, отделочные материалы — на 12%.

— Ваши прогнозы по ценам на осень-зиму. Чего ждать?

— Цены будут очень медленно расти, но в целом останутся на сегодняшнем уровне с учетом инфляции. Другой вопрос, что инфляция в годовом выражении уже стремится к 6%, и пока очевиден тренд на ее увеличение, причем во всем мире, не только в России. Отрасль жилищного строительства, являясь важнейшей составляющей экономики страны, не сможет удерживать рост цен ниже этого параметра.

«Что работает в Москве — работает и в Петербурге»

— Группа «Самолет» давно и много строит в Москве, а в Петербурге пока объемы не так велики. Расскажите о планах: будете ли вы наращивать питерский портфель, какие локации хотите освоить, какое жилье будете возводить?

— Под брендом группы «Самолет» в Петербурге реализуются проекты по реновации кварталов. Их объемы очень сильно завязаны на темпы расселения, старт новых кварталов, взаимодействие с городскими властями. Сейчас в продаже шесть жилых комплексов, что немало для рынка Петербурга.

Кроме того, ведется работа по увеличению объемов строительства как в кварталах, где реновация уже стартовала, так и на территориях, где она еще не начиналась. Все перспективные проекты находятся в обжитых районах города — Калининском, Кировском.

— Девелоперы, работающие на рынках Москвы и Петербурга, утверждают, что эти рынки очень разные. Что из московского опыта вам пригодилось в Петербурге, а что — нет?

— Мы замечаем разницу в поведении покупателей. Время принятия решения о покупке в Москве всегда было меньше, чем в Петербурге. Хотя сейчас отличия становятся все менее заметными благодаря оцифровке процессов, в том числе получения ипотеки. И в целом верно правило: что работает в Москве — работает и в Петербурге.

«С 1 июля количество сделок по семейной ипотеке выросло в три раза»

— Программа льготного кредитования в прежнем виде завершена, а в новом — практически неактуальна для Петербурга. Как изменилась после 1 июля доля ипотечных сделок в ваших проектах? Насколько популярна среди ваших покупателей семейная ипотека, заменила ли она льготную программу?

— Доля ипотеки значительно не меняется и колеблется по рынку в диапазоне 65–75%. Конечно, льготная ипотека оказывала сильное положительное влияние на покупательную способность

 Семейная ипотека в полной мере заменить ее не может, но для многих она стала отличным шансом улучшить жилищные условия. После нововведений с 1 июля количество сделок с применением семейной ипотеки выросло в три раза.

— Ваш проект «Новое Колпино» является самым доступным ЖК, сдающим квартиры с отделкой в Петербурге. В чем секрет? На чем сегодня реально экономить?

— Секрет — в сбалансированности проекта: мы создали качественный проект в новой для рынка локации и смогли обеспечить его достойной инфраструктурой. «Новое Колпино» — это среднеэтажный (9–11 этажей) комплекс в тихом месте, окруженном лесами, и рядом с рекой Ижорой.

И хотя сначала кажется, что до центра города неблизко, на самом деле путь на автомобиле или общественном транспорте занимает не более 50 минут — многие спальные районы не могут похвастаться такой транспортной доступностью. Также жилой комплекс находится в границах города — дома расположены в Колпинском районе пригорода Санкт-Петербурга. Поэтому покупателям доступна городская прописка, что для многих важно при выборе квартиры.

ЖК «Новое Колпино»

При этом никакой экономии в части строительных технологий нет: дома строятся из монолита и кирпича, в квартирах — полная чистовая отделка, современные инженерные сети. Плюсом является также наличие своего детского сада, в перспективе появятся еще два детских сада на территории 2-й и 3-й очередей.

«Мы стали лучше понимать, чего хочет покупатель»

— Расскажите о себе. Как вы пришли в недвижимость, в Группу «Самолет»? В чем особенность продвижения этого продукта?

— В недвижимости я с 2007 года, причем пришел в эту сферу, как и многие коллеги, из другой профессии — у меня высшее медицинское образование, работал врачом. Начинал с должности менеджера по продажам в петербургской компании-застройщике «Строймонтаж». Компания была одним из лидеров по объемам строительства и во многом задавала стандарты на рынке новостроек в то время.

Мне посчастливилось поработать в тройке лидеров российского рынка: ПИК, ЛСР и теперь — «Самолет». «Самолет» отличается драйвом — компания относительно молодая, с большими целями и четкими планами. Поэтому я рад быть частью этой команды.

ЖК «Новое Колпино»

— Как сегодня меняется девелоперский рынок? За какими компаниями будущее? Какие тренды, зарождающиеся в девелопменте сегодня, будут править рынком через 10–15 лет?

— Рынок недвижимости становится более цифровым, но это уже привычная норма. Сегодня успешный девелопер — это во многом IT-компания. Все крупные девелоперы развивают цифровые сервисы, вопрос только в том, насколько успешно. Важно, чтобы это были эффективные решения, которые упрощают работу и приносят прибыль.

Главное изменение — это отношения с клиентом. Качество проектов растет и потому, что мы стали лучше понимать, чего хочет покупатель. В лучшую сторону меняются фасады домов, благоустройство, отделка. Цель девелоперов сегодня — опередить желания клиентов и предложить новый уровень комфорта, о котором они, возможно, и не задумывались.

Комментарии 18
Сергей ТСТ5 октября 2021, 22:28

а что продажи год к году все падают , какие сказки про рост стоимости в рамках инфляции ... ждем новых сказок про очереди за квартирами ...

Ответить
Дмитрий Токов6 октября 2021, 9:11

Сергей, Вы графики продаж посмотрите, цены посмотрите. У вас какая-то параллельная реальность. Рост и продаж и цен огромный.

Ответить
Сергей ТСТ6 октября 2021, 14:09

Продажи в новостройках Петербурга упали до уровня трехлетней давности.
Управление Росреестра по Петербургу зарегистрировало в первом полугодии 37,8 тыс. договоров долевого участия. Это меньше показателей как 2019-го, так и 2018 года.

Сергей ТСТ6 октября 2021, 14:10

Если в июле петербургское управление Росреестра зарегистрировало 5763 договора долевого участия (ДДУ), то в августе их количество сократилось до 4491 штуки, или почти на 28%. Похожая картина — в Ленобласти. По данным областного Росреестра, в августе подписано 1258 договоров. В июле их было 1495.

Дмитрий8 октября 2021, 21:06

если продажи падают, то месяц не показательный, если растут, то месяц задает тренд. а вообще, сейчас все будет зависеть от государства - будут ли и как они поддерживать отрасль.

Сергей ТСТ17 октября 2021, 9:25

Традиционно лидером по количеству сделок на первичном рынке стала Москва (+6% ДДУ за год). Второе место — у Московской области (–1%), третье — у /////////////Санкт-Петербурга, показавшего значительное снижение — на 19% по спросу. Годом ранее Северная столица занимала 2-е место. Сопоставимое падение сделок и в Ленинградской области (–20%, 7-е место по стране). Циан связывает такое падение с низкой активность девелоперов. Застройщики Петербургской агломерации вывели на рынок корпуса общей площадью 4,7 млн кв. м — почти в два раза меньше (–45%), чем в 2019 году (8,7 млн кв. м). Более низкий показатель по выводу в продажу нового жилья фиксировался в 2016-м (3,9 млн кв. м новых объектов). https://www.cian.ru/stati-v-rossii-kolichestvo-ddu-po-itogam-2020-goda-snizilos-na-25-314901/
даже сам Циан выдает следующее по Питеру Минус 19% и Ленобласть Минус 20 % ...и это как вы на своих графиках видите иллюзию роста спроса ... если бы были покупатели строили строили и строили .... хотя по России всего то минус 2,5 % за 2020 год /году ...

Сергей ТСТ6 октября 2021, 14:14

Дмитрий Токов Обновите страницу , наверно графике на вашем мониторе вы боитесь обновить ... падение будет сокрушительным .. Эпическим в Питере ... цена так бегом будет падать , что пыль из под копыт окутает туманов ваши мечты ... ( речь только о Питере ) в остальных городах по сравнению с Питером .. будет благодать .." медленное системное просадка спроса и цены " ..

Ответить
Сергей ТСТ6 октября 2021, 14:22

Дмитрий Токов сказал А скажу и Б ... все эти ваши графики по выдаче ипотеке , по количеству ДДУ ..все это сказки ... только факты .. Ипотечный портфель Розничных Банков .. за период с 1 января 2020 года по 1 сентября 2021 года свидетельствует что большая часть ипотечных кредитов люди брали , чтоб погасить ранее взятые ипотечные кредиты с более высоким процентом ... и увеличение срока кредитование ,для уменьшение ежемесячных платежей ... и естественно часть из них прошла перерегистрацию в Росреестре в графе "количество заключенных ДДУ" ..ну еще новость "сказка " что Россияне досрочно гасят ипотечные кредиты вам в помощь ... ... мне не надо верить ..возьмите цифры ( на начало периода и объем выданного "рекордно" и на текущие в сентябре этого года ) и к специалисту по Банковским кредитам ...

Ответить
Сергей ТСТ6 октября 2021, 14:30

Надо сказать Спасибо Правительству ЦБ .. Гос Банкам , Госдуме ..что дало возможность населению , иметь возможность "ипотечных каникул ". "Взять более дешевые кредиты и погасить старые иногда с просрочной и пени кредиты " ...ну и "низкому а то и нулевому первоначальному взносу " что позволило многим залезть в ипотеку , что дальше ..а кто его знает ... спроса не будет это точно население сокращается на 1 млн в год .. кто перебрался в города тот уже перебрался .. там уже никого нет ... ну и союзные республики как то худо бедно зажили ...

Ответить
Дмитрий Токов6 октября 2021, 14:52

Сергей, эти сказки про крушение рынка и падение цен рассказывают с 2006 года. Даже неловко указывать вам, насколько все не сбылось)

Ответить
Сергей ТСТ7 октября 2021, 11:59

все сбылось , вы как то берегите себя и нервы , все еще впереди , сделали все чтоб не рухнуло , даже выкупали как на вторичке так и новостройки лишь бы не падало , даже подтянули вверх , виртуальная цена ... теперь сверху будут сыпать вниз с этих уровне .. в раза два , чтоб получить среднее по цене в районе начало 2020 года .. часть комментариев удалили с цифрами ... ржу не могу , как все СМИ из кожи вон выходят .чтоб сказку поддерживать

ID: 576391198 октября 2021, 8:43

Вот, примерно с 2009 года анализируем цены, к примеру во Владивостоке в 2009 г. двушка 50кв в глубоко спальном непопулярном районе в доме 1990г стоила около 2,7млн, сейчас она же стоит 8млн. Сами в 2013 купили в приличном районе на котловане однушку 45 кв. за 1,6млн, сейчас ее можно продать за 9 млн. В этом же доме двушки 73кв на котловане продавались за 2,4млн, в 2018 купили эту двушку за 7,2 млн., сейчас ее можно продать за 12 млн. Есть новострои где цены еще больше выросли.
Итог, конкретно во Владивостоке цены на квартиры выросли в 3-7 раз в зависимости от уровня дома. Если это двухкомнатные хрущевки - то в 3-4 раза с 2013 по 2021 год, если дома года 2013 - то в 5-5,5 раз выросли цены в этих домах. В 2013 году цена за 1кв.м. была 35-50 т.р., а сейчас 170-250т.р.
А так , дааа, все ждали ждали, когда же цены начнут падать, кажется, что вот уже некуда больше расти, зарплаты ведь так не растут!

Но и Сергей ТСТ пишет судя по всему со знанием дела, жалко, что, действительно, комментарии удаляют, а жаль, интересно факты узнавать про рынок в Москве,т.к. присматриваемся...

не риэлтор8 октября 2021, 10:34

"во Владивостоке в 2009 г. двушка 50кв в глубоко спальном непопулярном районе в доме 1990г стоила около 2,7млн, сейчас она же стоит 8млн." - глубокий анализ, особенно если учесть что в 2009 году курс доллара был 30 рублей, а сейчас 70+.
я вам более того могу сказать, на личном примере - автомобиль, который я купил в салоне в 2013 году я этим летом продал дороже, чем купил тогда. о чем это говорит, кроме сильной инфляции и больше чем двукратном росте курса валюты? да ни о чем. сравнивать надо все-таки более адекватные показатели. скажем, цены 2016, 2018, 2020 и сегодняшние. а 2009 год, до крыма, до короны, до всей этой движухи... вы еще 1998й вспомните. там тоже доллар сначала стоил 6 рублей, а потом 24 - вот веселуха с ценами была )))

ID: 69949968 октября 2021, 15:08

И что?? Про доллар все все вкурсе. Разве только про 2009 было написано? Мы брали двушку в новом доме со вторички в конце 2018 за 7200млн когда курс был 67 за доллар, сейчас эта хата 12 млн стоит, а курс не на много дороже - 74 за доллар

Сергей ТСТ8 октября 2021, 17:16

Я написал про Питер .. Москву , Сочи ..а вот про регионы я вроде не писал , я могу тоже к примеру привести 40 км ++ от МКАДа выросли на максимуме до кризисе 2008 года если сравнить с ценой 1998 года .. ( 1998 ну ценовое дно) раз в 40+ ( сорок раз ) а вот в Москве так не росло , вы за свои регионы не переживайте .. Ростов . Краснодар .. КВМ ... Самара , Воронеж , ( за Уралом не скажу нет информации что и как ))) . это одна тема , а Москва и Питер другая , Тут все гораздо интереснее .. ИЛИ !!! в России ( не в Москве и Питере ++_ ) начнут поднимать зарплаты учителям , врачам , и там по цепочке ... Скорее будет именно так ... рост доходов в Москве будет около нулевой .а вот в регионах рост зарплат будет опережающий .. и тогда миграция в Москву и Питер практически остановится .. а в Москве и Области вторых квартир которые сдаются люди набрали больше Миллиона штук .. а то и 1,2 млн .. и строят больше 0,15 млн в год после реноваций и прочих чистый рост жилого фонда более 120 тысяч штук .. и ежегодно за счет естественной убыли еще 40 000 квартир которые бабушки оставляют внукам ... итого 160 000 ед жилья нужно заселять каждый год ... это если считать что Москва это центр Мира и отсюда из местных никто не мигрирует ... ( в Москву едет рожать вся центральная Россия ... тут всем кто регистрирует роды в Москве дают Подарок " набор стоимостью 50 000 ++" при условии , что роды будут зарегистрированы в Москве прямо в Род доме выездным ЗАГСом "" так что тут примечание чтоб опять не тыкали официальной статистикой ...

Сергей ТСТ8 октября 2021, 17:26

если считать от стоимости Кооперативной квартиры Советского периода и в рублях ..то тут просто взрывной рост ..))) в 2006 году в твердой валюте ценны были выше в Московском регионе ,прошло 15 лет .. это "твердая" валюта тоже обесценивалась .. и вот в этой условно твердой валюте цены все равно ниже ...

Nataly Govoruhina7 октября 2021, 15:46

Очень интересно читать комментарии умных и сведущих людей. Хотелось бы сказать немного о культуре, а не только о бизнесе. Конечно, приятно одурачивать Ивана-дурака, новые чистые квартиры предлагать и всё такое. Но, когда смотришь на старые дома, аж сердце замирает, есть картины питерских художников - такая мощь, как от замков. Современное строительство: просто омерзительный ширпотреб, как раньше говорили. Не знаю: или проекты плохие или что, но нельзя в городе, таком как Питер, строить такие загородки: нет философии в проектах, а так: схватить деньгу и всё.

Ответить
Сергей ТСТ7 октября 2021, 18:04

Тут спонсор ЦИЦНа группа Пик не знаю можно ли писать .. но на всякий не хорошее /не плохое ..просто одна цифорка за последний месяц 90 % продаж новостроек у компании шли с привлечением ипотеки ..естественно выданной ВТБ ..банком ...

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru