«Чем ближе метро, тем выше цена» – пожалуй, одна из самых устойчивых тенденций рынка московской жилой недвижимости, многократно проверенная на практике. Это ли не самая выгодная инвестиция? Покупаешь сегодня квартиру в удаленном районе и после того, как там появится новая станция метро, продаешь ее и получаешь гарантированную прибыль. В теории все выглядит идеально, но сколько в реальности можно заработать, вложив деньги подобным образом? И какие сюрпризы могут ожидать инвесторов?
Цены взвинчивает даже виртуальное метро
Как всегда, идеальная на первый взгляд ситуация для инвестирования таит в себе ряд опасностей. И первая из них связана со сроками постройки метро и вестями о грядущих переменах в районе. Дело в том, что как только становится известно о том, что в том или ином московском «спальнике» планируется постройка метро, начинается игра на опережение. Многие хозяева квартир боятся продешевить и повышают цену в счет пока еще «виртуального», существующего только где-то на бумаге, в неясных планах, метро. «Цена, как правило, начинает расти, как только постройка метро законодательно утверждается в планах. Но иногда продавцы (особенно работающие без риелторов) накидывают на цену сотню-другую тысяч рублей, руководствуясь вообще только слухами о прокладке метро в этом районе. Впрочем, обычно такая "самодеятельность" ведёт только к затягиванию продажи», – говорит Ирина Щербинина, специалист компании «ИНКОМ-Недвижимости».
Специалист «Центрального Департамента Недвижимости» Владимир Агруц приводит такой пример: «Не только собственно открытие станций, но и ближайшая перспектива появления нового метро уже влияет на рост цен. Скажем, в районе Ново-Переделкино разница в ценах на квартиры в одном и том же сегменте может быть колоссальной. В декабре 2013го она доходила до 1,3 млн руб. на одинаковые квартиры. К примеру, двухкомнатную квартиру (60 м) в начале ул. Шолохова предлагали за 6,2 млн руб., а точно такая же квартира на Новоорловской улице или нечетной стороне Боровского шоссе могла стоить до 7,3 млн (расстояние до будущего метро пешком – в пределах 10 минут). И это при том, что разницы в состоянии таких квартир не было вообще. Продавцы более дорогих квартир объясняли столь высокую запрашиваемую цену только перспективой открытия станции метро в ближайшем будущем».
Как растут цены в Ховрино и Бескудниковском
В 2015 году планируется также открыть станцию метро «Селигерская» Люблинско-Дмитровской линии. При этом цены на квартиры в Бескудниковском районе растут непрерывно с середины 2012 года, как раз с начала активных работ по строительству новой станции. Еще в начале второго квартала 2012 года метр жилой площади здесь стоил около 145 тыс. руб., зато сегодня за тот же «квадрат» придется заплатить уже около 167 тыс. руб., так что владельцы квартир в Бескудниковском уже заработали по 22 тыс. руб. на каждом квадратном метре – то есть больше 15%.
Станция «Ховрино» Замоскворецкой линии также должна быть введена в эксплуатацию к середине 2015 года. Летом 2013го начались строительные работы, и в течение нескольких месяцев цена квартир в районе Ховрино выросла на 8 тыс. руб. за каждый квадратный метр - со 162 до 170 тыс. руб. Сегодня стоимость квадратного метра в этом спальном районе уже перевалила за 173 тыс. руб.
Обещать метро - не значит строить
Казалось бы, если уж стало известно о том, что правительство города дало добро, и строители приступают к сооружению новой станции метро в том или ином районе, – самое время покупать там квартиру, а учитывая начавшуюся гонку «кто быстрее – кто дороже», вероятно, стоит это делать как можно скорее. И все было бы прекрасно, если бы планы метростроевцев всегда воплощались в жизнь. Но вот беда – метро ведь могут и не построить. И план будет утвержден, и забор поставлен, и даже котлован где-нибудь непременно выроют, но на этом все и закончится. Так уже было, скажем, со станцией «Челобитьево», которая должна была появиться в Мытищах. Еще в начале 2012 года СМИ сообщали, что станция будет пущена в эксплуатацию в 2015 году. Однако, как рассказал Роман Писарев из НПК «Оптимус», в середине сентября 2013 года московское руководство отказалось от ускоренного претворения данного плана в жизнь и отложило вопрос продления Калужско-Рижской линии московского метрополитена на неопределенную перспективу.
До конца неясна также судьба станции «Котельники», которая должна продолжить Таганско-Краснопресненскую линию и облегчить дорогу на работу и учебу для многих жителей подмосковных Люберец. Открытие этой станции метро было перенесено аж на целый год, с конца 2013 на конец 2014 года. При этом в январе 2014го строительство вообще было приостановлено. Сегодня работы возобновлены и, судя по всему, станция «Котельники» все-таки будет достроена. Но когда она сможет принять первых пассажиров, пока до конца не известно.
Так что идеальных вложений без риска не бывает. И торопиться приобретать квартиру только потому, что прошел слух о планах постройки в этом районе станции метро, все же не стоит.
В цене растет только эконом-класс
Не стоит также забывать, что цена на квартиры в районах, осчастливленных появлением новых станций метро, растет не одинаково в разных сегментах. Например, как отмечает Ирина Щербинина: «Для элитных квартир, где бы они не находились, наличие метро роли практически не играет, так как владельцы такого жилья ездят только на машинах».
«Наличие удобного транспортного сообщения может повышать цену объекта эконом-класса примерно на 3-5%, если говорить об общественном транспорте. Квартир в более дорогих сегментах это касается гораздо меньше, ведь их покупатели чаще всего ездят на личном транспорте», – говорит Вадим Лященко из агентства недвижимости «Риелторское бюро №1».
Сколько процентов прибавляет метро к цене квартиры
В ближайшие годы планируется открытие новых станций метро в районах Бескудниково, Покровском-Стрешневе, Котельниках, Тропарёве и Ховрине. Как метро может изменить цены на жилье в этих районах?
«Если предположить, что не произойдет ничего, что может повлиять на изменение цен в целом, например, сильный кризис, как это было в 2008 году, то цены в удаленных районах после появления метро могут вполне вырасти на 5-10%», – считает Владимир Агруц.
«Какие-то из районов более престижные и удобные для проживания, а какие-то менее, однако можно ожидать прибавки, как минимум, на 10-12%», – считает Ирина Щербинина.
По мнению Романа Писарева, для того чтобы прирост в цене получился действительно значительным, должно совпасть много положительных факторов одновременно: «Такой способ инвестиций может оправдать ожидания, особенно если приобретается жилье в строящемся доме с перспективой появления метро. С одной стороны, цена повышается после сдачи дома и получения свидетельства о праве собственности, с другой – "подогрев" цены происходит с появлением метро. По поводу того, насколько именно может вырасти цена, рассуждать сложно, до 20% возможно повышение, но при определенном стечении обстоятельств. Например, началось строительство жилого комплекса, сдача которого примерно совпадает с открытием станции метро. По мере приближения к дате открытия метро цена будет только расти».
«На цену влияет совокупность факторов: инфраструктура, качество жилья, транспортная доступность. Но если брать идеальные условия и не учитывать другие критерии: уровень инфляции, общую экономическую ситуацию в стране, колебания валютного коридора, то появление метро повышает стоимость жилья примерно на 10-15 %, при этом стоимость квадратного метра, как правило, поднимается не резким скачком вверх, а постепенно, начиная с новости о строительстве», – говорит генеральный директор агентства «Центральный Департамент Недвижимости» Анатолий Пысин.
Эксперты советуют не упрощать ситуацию. В конце концов, есть слишком много других факторов, которые также будут влиять на цену, помимо транспортного вопроса, так что для того чтобы квартира сильно выросла в цене одного появления метро мало. Прежде чем вложиться в покупку квартиры, нужно многое учесть.
До 11% годовых
В последние годы Москва изрядно «располнела». Город принял под свое крыло многие бывшие подмосковные районы, так что хозяева квартир в области превратились теперь во владельцев московского жилья. Несмотря на престижный статус «квартира в Москве», стоимость квадратного метра жилой недвижимости в столице существенно различается в зависимости от места расположения. Поскольку транспортная проблема уже давно имеет статус главной и легендарной, единственным средством «обойти» пресловутые пробки на дорогах остается метро.
После открытия в ноябре прошлого года станций «Лермонтовский проспект» и «Жулебино» на Таганско-Краснопресненской линии стоимость жилья в Выхино-Жулебино всего за несколько месяцев выросла на 8%. Строительство началось в конце 2011 года и уже в начале 2012го цена на квартиры в районе резко пошла вверх. По данным Realty.dmir.ru, только за второй квартал 2012 года квадратный метр в Выхино-Жулебино подорожал со 134 тыс. руб. до 138 тыс. руб., то есть приблизительно на 6%.
Дальше больше, начало 2013 года – строительство новых станций метро в самом разгаре, цена за 1 кв. метр жилья перевалила за 145 тыс. руб.; начало ноября 2013 года – первые пассажиры отправились в центр Москвы со станций «Лермонтовский проспект» и «Жулебино», а цена за квадратный метр их квартир составила уже около 149 тыс. руб. Причем рост стоимости произошел, даже несмотря на традиционный новогодний спад цен на рынке купли-продажи. Таким образом, жилье в Выхино-Жулебино с начала 2012 до начала 2014 года подорожало более чем на 11%.
В Новокосино, где метро открылось в конце августа 2012 года, цены на жилую недвижимость за один только квартал в конце 2012 выросли с 148 до 152 тыс. руб за 1 кв. метр.
Метро повышает не только цену, но и спрос
Владимир Агруц отмечает, что после открытия метро в Выхино-Жулебино выросла не только цена за квадратный метр, но и несколько увеличился спрос на жилье в этом районе. «Относительно невысокий спрос и низкая цена до открытия станций были обусловлены именно значительными временными затратами на дорогу. Здесь большой проблемой всегда было Волгоградское шоссе с его пробками. Причем не только в той части, что проходит по городу, но и в районе пересечения со МКАД. К примеру, раньше житель Люберец ехал на своей машине до станции «Рязанский проспект», чтобы пересесть далее на метро, и этот относительно короткий путь мог занять пару и более часов. То же самое обратно, когда в конце дня потоки направлены в сторону области. Разумеется, все эти факторы в равной степени относятся и к маршрутному транспорту, который точно так же стоит в пробке.
С вводом новых станций у жителей заметно сократилось время на дорогу, появилось больше удобства в поездках в Москву и обратно. То есть – район стал удобнее для жизни. А это одна из составляющих, из которых складывается цена квартиры. Так что, именно появление новых станций метро стало главной причиной роста стоимости квартир», – поясняет эксперт.
Независимый риелтор Наталья Мишина добавляет, что метро в удаленных московских районах –это не только транспортное удобство, но и фактор безопасности, который важен для многих покупателей жилья. «Путь до квартиры в темное время суток у многих вызывает беспокойство. Близость жилья к станции метро, более развитой инфраструктуре дает людям ощущение большей безопасности и ради него многие готовы платить больше», – говорит Наталья.
Метро то появится, но будет ли удобнее?
Станции метро, к сожалению, далеко не всегда строят именно там, где они действительно больше всего нужны. Так что перед покупкой не плохо продумать, а что собственно даст новая станция и действительно ли ездить станет удобнее?
По мнению Ирины Щербининой, открытие новой станции метро далеко не везде означает кардинальное изменение ситуации в районе. «Существенное значение имеет организация наземного транспорта – если много автобусов и троллейбусов с регулярными маршрутами, то они частично заменяют метро, и от появления новой станции цены могут вырасти не так уж и сильно. Также важно, насколько далеко от района расположены старые ветки и станции метро. Возможно, какой-то части жителей вполне хватает того, что уже есть. Нужно учитывать и то, насколько новая станция метро "впишется" в схему метрополитена. Если это легкое метро, то лишняя пересадка обеспечена», – говорит специалист.
Панельные пятиэтажки не повысит в цене даже метро
Сколько бы времени не приходилось тратить на дорогу, живем мы все-таки дома, а не в метро, так что состояние квартиры, тип дома, планировка и прочее остаются не менее важными факторами, определяющими цену жилья, чем транспортное сообщение.
«Цена в одном и том же районе на разные типы домов изменяется по-разному. Если квартиры в домах застройки 90-2000-х годов поднимутся в цене, то панельные 5-этажные 60-х годов могут остаться на том же уровне, если не подешеветь – спрос на них и так невысок. Если же говорить только о новостройках, то изменения цены будут в положительную сторону», – говорит Владимир Агруц.
Хорошая инвестиция – это когда все плюсы вместе
«Успешные инвестиции в недвижимость (как, впрочем, и в иные долгосрочные активы) предполагают элементарный расчет денежного потока. Для составления такого расчета важно обладать максимальной информацией обо всех факторах, которые уже влияют и в будущем повлияют на цену объекта, включая, конечно же, строительство/реконструкцию дорог, метро и т.п. Рассматривать и оценивать, на мой взгляд, следует всю совокупность позитивных и негативных факторов в их взаимосвязи, особенно для только начатых новостроек. Рост цен на некоторые из них достигал в 2010-2013 годах 40% в год, при этом влияние «транспортной составляющей» было несущественным. Ожидать роста цены на вторичную недвижимость в связи с появлением рядом новой станции метро стоит, но слишком небольшого», – объясняет Вадим Лященко.
«В сложившейся экономической ситуации сложно и даже невозможно делать такие долгосрочные прогнозы, скажем, на два-три года вперед. Потому что ситуация на рынке недвижимости может измениться в ту или иную сторону в очень короткий промежуток времени. Так что если говорить именно об инвестировании в покупку квартиры рядом с будущим метро, то хотя больших дивидендов, скажем 20%, это может и не принести, зато о сохранности капитала можно говорить однозначно. Недвижимость, безусловно, более надежный инструмент инвестирования, нежели, скажем, валюты или драгметаллы, которые обладают существенно большей волатильностью, чем и вызывают определенные риски», – добавляет Владимир Агруц.
Так что само по себе открытие новых станций метро в удаленных районах, конечно, плюс, но не стоит воспринимать его как однозначную гарантию дохода в случае покупки квартиры. Зато если к прочим положительным факторам, говорящим в пользу объекта, добавляется еще и перспектива появления поблизости метро, то можно смело говорить, что такая инвестиция, скорее всего, будет прибыльной, ну или как минимум позволит сохранить вложенные деньги.
