недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиВторичнаяПрофессионалам

В 60% российских городов «вторичка» дешевле новостроек

34 164 7
В 60% российских городов «вторичка» дешевле новостроек
Изменение условий льготного ипотечного кредитования на новостройки и повышение ключевой ставки до 6,5% меняют расклад на рынке. Для части покупателей ипотека становится слишком дорогой. К тому же в 2020-м и первой половине 2021-го цены на «первичку» выросли существеннее, чем на «вторичку». Всё это подогревает интерес покупателей ко вторичному рынку.
коротко о главном
  • На вторичном рынке РФ сохраняется ценовая стагнация: средняя цена 1 кв. м увеличилась в июле 2021 года на 1,1% — до 86,1 тыс. рублей; стоимость квартиры в продаже на 0,6% — до 4,82 млн рублей.
  • Сильнее всего «вторичка» за месяц подорожала в городах Краснодарского края: в Новороссийске (+5,4%), Краснодаре (+4,0%) и Сочи (+3,7%). В Москве цены увеличились на 0,7%, в Санкт-Петербурге — на 0,9%.
  • Объем предложения на вторичном рынке за год увеличился на 24,5%: его снижение прошлой осенью компенсировано ростом количества новых объявлений в I полугодии 2021-го. 
  • Среди городов-миллионников только в Новосибирске предложение за год сократилось (на 4,4%), в Санкт-Петербурге прирост примерно на 8%, в Москве — почти в два раза.
  • Стартовая средняя стоимость впервые опубликованных предложений в июле 2021 года составила 91,1 тыс. рублей за 1 кв. м — на 1,9% выше, чем в июне, и на 26,9% выше, чем год назад.
  • В 60% городов «вторичка» остается дешевле «первички», цены на нее растут более сдержанными темпами.

Аналитики Циан подвели итоги июля на вторичном рынке недвижимости России и сравнили уровень цен с первичным рынком. В выборку вошло 89 городов с численностью населения от 100 тыс. человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир и на вторичном, и на первичном рынке. Расчеты ведутся по средним ценам за 1 кв. м без учета доли квартир в продаже, приходящихся на конкретный город.

Ценовая стагнация на «вторичке»: цены за месяц увеличились на 1,1%

По подсчетам Циан, средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке в мае 2021 года составила 86,1 тыс. рублей. За месяц она увеличилась на 1,1% (с 85,2 тыс. рублей). На рынке продолжается ценовая стагнация, продавцы с осторожностью подходят к повышению цен. За год цены увеличились на 20,8% (с 71,3 тыс. рублей).

Ценовая стагнация связана с сезонными и эпидемиологическими факторами. Активность на рынке купли-продажи вторичного жилья летом традиционно становится ниже. В текущем году к этому добавился подъем заболеваемости коронавирусом. Это привело к сложностям при регистрации сделок (к примеру, был частично ограничен доступ в МФЦ), а некоторые потенциальные покупатели решили снизить количество контактов из-за опасения заболеть.

Средний бюджет предложения (стоимость квартиры) на вторичном рынке в целом по РФ составляет сегодня 4,82 млн рублей. За месяц стоимость увеличилась на 30 тыс. рублей (+0,6%), за год — на 880 тыс. (+22,3%).

Динамика средних цен кв. м в городах РФ (население 100 тыс.+)

 

Июль 2020

Июнь 2021

Июль 2021

Динамика за месяц

Динамика за год

Средняя цена 1 кв. м, тыс. рублей

71,3

85,2

86,1

+1,1%

+20,8%

Средняя стоимость квартиры в продаже, млн рублей

3,94

4,79

4,82

+0,6%

+22,3%

По данным Аналитического центра Циан

В городах Краснодарского края «вторичка» дорожает быстрее всего

В большей части городов (в 56 из 89) средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке за месяц стагнировала (изменения не превысили 1%). Только в одном из анализируемых городов (в Астрахани) динамика минимально отрицательная (–0,2%). Более чем на 1% цены выросли в 33 городах.

Максимальные темпы прироста зафиксированы в городах Краснодарского края: в Новороссийске (+5,4% за месяц), Краснодаре (+4,0%) и Сочи (+3,7%). Причина стремительного роста — в дисбалансе спроса и предложения. Интерес к покупке жилья здесь очень велик как со стороны инвесторов, так и тех, кто хочет переехать жить в более благоприятные климатические условия (особенно это проявилось при переходе на удаленный формат работы).

А вот объем предложения не так высок. Так, Сочи по объему ввода новых многоквартирных домов на протяжении последнего десятилетия замыкает первую сотню российских городов. В Краснодаре в I полугодии 2021-го введено в два раза меньше жилья, чем в I полугодии допандемийного 2019-го.

Средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке в Москве увеличилась по итогам мая на 0,7% — до 257,2 тыс. рублей (за год +17,1%). В городах Московской области с населением от 100 тыс. человек и объемом предложения от 100 лотов на первичном и вторичном рынках цена «квадрата» составляет в среднем 135,7 тыс. рублей (+1,1% за месяц, +24,4% — за год). В Санкт-Петербурге за месяц прирост составил 0,9%, за год — 24,5%. Таким образом, Северная столица обгоняет Москву по темпам роста цен.

Одна из причин сложившейся ситуации — стагнация объемов вывода жилья в продажу в связи с принятым в декабре 2020 года соглашением об ограничении объемов строительства жилья в Санкт-Петербурге до 2030 года, подписанное властями города и Минстроем РФ.

Вторичная недвижимость в городах вне столичных агломераций выросла в цене за месяц на 1,1%, за год — на 19,2% (до 71,5 тыс. рублей). В годовой динамике «вторичка» в регионах дорожает меньше, чем в Московской области.

В городах-миллионниках (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) стоимость за месяц увеличилась на 1,1% (аналогично среднероссийским темпам), за год — на 17,7%. Максимальные темпы роста цен за год — в Омске и Воронеже (32 и 31,2% соответственно), за месяц — в Краснодаре и Перми (4 и 1,7% соответственно).

«Вторичка» в городах с численностью населения от 500 тыс. до 1 млн человек подорожала за месяц на 0,9%, за год — на 17,8%. Наибольшее увеличение за месяц — в Севастополе (2,1%), Липецке (1,8%) и Пензе (1,5%), за год — в Севастополе (30,8%), Томске (25,0%) и Иркутске (24,9%).

Темпы роста в 500-тысячниках меньше, чем в целом в городах вне столичных агломераций, — быстрее дорожает «вторичка» в городах с населением 100–500 тыс. человек. Там продавцы менее аккуратно относятся к индексации цен.

Самые высокие темпы роста за месяц в Новороссийске (5,4%) и Сочи (+3,7%). Более 1,5% составило увеличение в Костроме, Улан-Удэ и Обнинске.

За год максимально подорожал «квадрат» в Калининграде (+41,6%). Высокие темпы также в Сочи и Улан-Удэ (38,4 и 36,2% соответственно). Это максимальные значения не только в категории 100–500 тыс. человек, но и в целом по выборке из 89 городов. Для сравнения: цены в миллионнике с самыми высокими темпами роста — Воронеже за год прибавили 31,2%.

Средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке

По данным Аналитического центра Циан

В разрезе федеральных округов самая дорогая недвижимость на вторичном рынке — в Дальневосточном (109,3 тыс. рублей за 1 кв. м) и в Центральном ФО (103,4 тыс. рублей за 1 кв. м). Во всех федеральных округах отмечен рост цен. Максимум за месяц в Южном ФО (это же прослеживалось и по отдельным городам), минимум — в Сибирском ФО.

За год максимум зафиксирован в Северо-Западном (в первую очередь за счет Калининграда, а также Санкт-Петербурга) и Центральном ФО (за счет городов Московской области), минимум — в Северо-Кавказском ФО: здесь покупательская активность ниже, чем в среднем по стране, в том числе за счет востребованности ИЖС (70% жилья строит население, в целом по РФ этот показатель равен 55%).

Динамика средней стоимости 1 кв. м по федеральным округам

По данным Аналитического центра Циан

Объем предложения растет

По подсчетам аналитиков Циан, на вторичном рынке недвижимости объем предложения в городах РФ (с населением от 100 тыс. человек и количеством лотов в продаже на первичном и вторичном рынках более 100 шт.) за месяц увеличился на 11,3%, за год — на 24,5% (до ~266 тыс. лотов). Речь идет об уникальных предложениях в многоквартирных домах без учета премиальных сегментов.

Динамика в течение года была разнонаправленной. Во II полугодии 2020-го объем постоянно сокращался, так как на рынке был повышенный спрос. В I полугодии 2021-го объем, напротив, рос в среднем на 11% за счет замедления спроса, увеличения сроков экспозиции, вывода на рынок инвестиционных лотов и наследственных квартир.

Среди городов-миллионников только в Новосибирске предложение за год сократилось (на 4,4%). В Санкт-Петербурге — прирост на 7,5%, в Москве — в 1,8 раза. Среди всех городов с населением от 100 тыс. человек значительное снижение зафиксировано только в 11 — это города Южного ФО (Севастополь и Новороссийск), где сокращение составило в среднем 13%, города Центрального ФО (Владимир, Калуга, Белгород, Ковров и Кострома), с более сильным сокращением (в среднем –22%), а также города Северо-Западного ФО (Петрозаводск, Архангельск и Северодвинск), где снижение существенное (в среднем –37%). Меньше лотов в продаже стало в Тюмени (сокращение почти в два раза).

Это объясняется как сохраняющейся активностью покупателей (актуально для более крупных городов — Новосибирска и Тюмени), так и стагнацией или даже снижением активности продавцов. За месяц объем предложения сократился в четырех городах: Тюмени (–13,3%), Северодвинске (–5,3%), Архангельске (–4,7%) и Красноярске (–3,2%).

Максимум нового предложения (уникальных объявлений, впервые опубликованных за последний месяц) на вторичном рынке в июле — в Москве (+5,7 тыс. предложений), далее следуют Санкт-Петербург (+3,7 тыс.), Новосибирск (+3,3 тыс.), Омск (+2,3 тыс.). В пятерке лидеров также Тюмень, которая не является миллионником (+1,8 тыс.). Несмотря на высокие темпы появления нового предложения в Тюмени и Новосибирске за год общий объем предложения сократился, что говорит о повышенной активности покупателей в этих городах.

Топ-20 городов с максимальным количеством новых объявлений на вторичном рынке в июле 2021 года

По данным Аналитического центра Циан

Цены увеличиваются — в том числе за счет дороговизны новых проектов

Циан зафиксировал рост средней стоимости 1 кв. м нового предложения. В июле 2021 года в целом по РФ средняя стоимость 1 кв. м только вышедших квартир вторичного рынка составила 91,1 тыс. рублей, в июне показатель был ниже на 1,9% (89,4 тыс. рублей). В годовой динамике (с июля 2020-го) прирост составил 26,9% (с 71,8 тыс. рублей). Таким образом, цена только выводимых на продажу лотов увеличивается сильнее, чем в целом по вторичному рынку.

За месяц резко увеличилась стартовая стоимость в Краснодаре (+9,2%), Владикавказе (+7,1%) и Нальчике (+6,8%). В 19 городах, в том числе таких крупных, как Тольятти, Владивосток, Барнаул и Ижевск, она незначительно сократилась (от –0,2% до –3,6%).

За год сокращение стартовой стоимости не было зафиксировано ни в одном городе, а максимальный рост наблюдался в тех же городах, где максимально подорожала «вторичка» в целом — это Сочи (+78,1%), Краснодар (+55,5%), Новороссийск (+49,0%) и Калининград (+47,0%), то есть цены в этих городах выросли в первую очередь за счет дорогих вышедших на рынок лотов.

В разрезе по федеральным округам максимальные изменения за год — в Южном ФО (+39,7%), за месяц — в Северо-Кавказском ФО (+5,4%).

«В перспективе ипотека подорожает — интерес покупателей ко вторичному рынку усилится» 

Ажиотажный спрос на фоне действия льготной ипотеки в 2020 году привел к стремительному росту цен на первичном рынке недвижимости. «Вторичка» дорожала вслед за новостройками, но более сдержанными темпами. В 53 анализируемых городах (60% общего количества), в том числе во всех миллионниках (кроме Москвы) и в большинстве 500-тысячников, цены 1 кв. м на первичном рынке недвижимости выше, чем на вторичном.

Наибольшие различия в Астрахани, где новостройки в 1,6 раза дороже, а также в Краснодаре, Томске и Архангельске (в 1,3 раза). В четырех городах (Чебоксары, Барнаул, Киров, Электросталь) цены на «первичку» и «вторичку» сопоставимы.

В 30 городах «вторичка», даже несмотря на стремительный рост стоимости «квадрата» в новостройках, остается дороже. В основном это не самые крупные города, но есть и исключения — в первую очередь Москва, а также несколько 500-тысячников (Иркутск, Владивосток, Севастополь, Махачкала, Саратов, Кемерово). В большинстве из них различия составляют не более 10 тыс. рублей за «квадрат».

В Махачкале — самое высокое превышение цены 1 кв. м на «вторичке» над ценой 1 кв. м на «первичке» — 34,3 тыс. Более чем на 10 тыс. рублей за «квадрат» дороже «вторичные» квартиры и в четырех городах Московской области (Химки, Домодедово, Королев и Ногинск), а также в Нальчике, Владивостоке, Владимире и Ханты-Мансийске.

В семи городах (Иваново, Чебоксары, Энгельс, Обнинск, Ногинск, Серпухов и Щелково) цена 1 кв. м на «вторичке» выше, чем на «первичке», но квартиры на «первичке» дороже — в новостройках более просторные лоты, чем на вторичном рынке.

Обратная ситуация — в 16 городах (в том числе Санкт-Петербурге и девяти городах Московской области). Здесь цена 1 кв. м в новостройках выше, чем на «вторичке», но квартиры на «первичке» дешевле. Связано это с меньшей средней площадью в новостройках. Так, в Санкт-Петербурге в недавно сданных домах широко распространен формат микростудий. В Подмосковье он встречается реже, но тем не менее Московская область входит в топ-10 регионов с самыми компактными квартирами.

«На вторичном рынке продолжается ценовая стагнация, цены за месяц увеличились лишь на 1,1%. Продавцы все так же аккуратно индексируют цены после рекордного роста в прошлом году. В то же время в отдельных городах, прежде всего в южных, отмечается существенный рост цен нового предложения», — комментирует Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан.

По его словам, в 2020 году льготная ипотека значительно разогнала цены на первичном рынке, в результате чего часть покупателей уже сместила внимание на «вторичку». «Повышение ключевой ставки Центробанком РФ до 6,5% означает, что в перспективе ипотека существенно подорожает, поэтому интерес покупателей ко вторичному рынку усилится», — резюмирует эксперт.

Динамика средней стоимости 1 кв. м на вторичном рынке в июле 2021 года

По данным Аналитического центра Циан

Комментарии 7
Сергей ТСТ17 августа 2021, 19:40

В капиталистических странах - временное соглашение предпринимателей с целью повышения цен на товары путем скупки их и задержки на своих складах....Значение слова Ринг ))) может кто замечает как много вторички продают аффилированные с застройщиками и банками агентства .. при том на складе десять а выставляют одну на своих ресурсах ... заходишь к ним а они в той же локации валят десятки вариантов ... поражает что спекуляцией заняты Банки где основным собственником является государство интересно сколько у них втроички выкупленной .. десять тысяч квартир или двадцать .. если двадцать тысяч и более еще год цены будут пытаться держать ...

Ответить
Дмитрий18 августа 2021, 19:21

а дальше?

Сергей ТСТ18 августа 2021, 21:32

Дальше игра банков , на рынке жилья как на бирже .будут выкупать дешевые , выкупать пул-ы ( какой то объем жилья ) у строителей с большим дисконтом , чтоб дать импульс строительству ... ну теперь им надо выйти , чтоб отпустить ... вопрос в том что из 200-250 тысяч сделок( вторичка Московский регион ) .. 70-80 %% альтернативы .. и лишь +/-50 тысяч сделок это продажи , вывод денег с рынка .. теперь рынок будет более пассивным .. т.е 20-30 тысяч ( все про вторичку ) ну вот пока они свои не продадут рынок не отпустят вниз ... а сколько их и с какой скоростью они будут выгружать и загружать "Баланс" не скажу ... вечный рост это утопия ... но рынок это велосипед он должен двигаться или вверх или вниз иногда стоять .. но не долго ... иначе завалится ...

Собственник31 августа 2021, 20:49

Спасибо Сергей! Интересные соображения здесь и ниже.

Олег Архангельский20 августа 2021, 17:30

Вы пишете: « в перспективе ипотека существенно подорожает, поэтому интерес покупателей ко вторичному рынку усилится» - типа для покупки вторички ипотека не нужна что ли?

Ответить
Сергей ТСТ20 августа 2021, 20:04

80-90 % вторички это обмен .. он был и есть ...если до скачка цен . доля альтернатив упала до 60 % по московскому региону , то теперь покупателей как таковых нет ... но с юридической точки зрения нет обмена есть ДКП .. на вторичке не важна цена . важна разница .. а она практически не изменилась .. т.е меньшее за 10 млн меняли на большее за 14 млн .. только теперь можно в договоре разогнать меньшее за 20 млн поменяли на большее 24 млн ...... надо любой ценой заставить верить в рост цен , если пустующие объемы жилья запаникуют ..то Столичный рынок просто сложится до Воронежского ... в регионе на разной стадии строительства 0,6 млн единиц жилья , 1,2 млн второго жилья ..часть которого сдается .если раньше объем второго жилья в котором не живут собственники был 0,8 млн сдавалось 90% ..то сейчас 1,2 млн и сдается 60 % .. на подходе 120 000 квартир ++ столько строят + 40 000 ( смертность 100 000/2,5 человека) .отток населения миграция из Столичного региона 50 000 (20 000 единиц ) итого 180 000 единиц ежегодный рост единиц жилья ,без учета частного сектора ... чтобы заполнить такие объемы жилья . заселить нужен приток 450 000 человек в год ( это положительное Сальдо ) которые уже не приезжают в Московский регион .. он не так интересен да и ресурсы исчерпаны ...через год два сдуется рынок ... если не этой осенью ... вкладывайте деньги в Южные регионы Ростов ,Краснодар ... Москва не будет расти , а Питер это болото из которого вылезти не получится ... если ваша покупка это просто бетонная коробка ,таких будут строить до бесконечности .. но если ваша покупка имеет историческую архитектурную ценность в Центре города .. она эксклюзив .. она может стоит и в сто раз дороже чем Комунарка ..скорее Комунарка должна стоит в сто раз дешевле ..

ID: 7671852821 августа 2021, 11:06

Хороший анализ. Спасибо, дружище

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru